VIETNAM’S BRANDED RESIDENCES IN 2026: THE RISE OF HYBRID HOSPITALITY ASSETS

Báo cáo của C9 HotC9 Hotelworks’ report shows that the branded residences market in Vietnam is entering a very different phase compared to previous condotel and resort real estate cycles. While the previous phase was primarily driven by profit commitments, quick sales, and price appreciation expectations, the new phase will be determined by legal frameworks, operations, asset management, transparency, and the ability to create long-term value.

The biggest message of the report can be summarized as follows:

Branded residences are no longer just real estate products attached to a hotel brand. They are becoming a hybrid asset class between hotels, housing, investment, vacation, and lifestyle.

Therefore, the success of a branded residence project cannot be measured solely by how many units are sold during the launch phase, but must be measured by whether the asset maintains its brand, operational quality, rental cash flow, resale value, and owner satisfaction 10–20 years later.

The C9 Hotelworks report, titled “From Hotels to Hybrid Assets: How Branded Residences Are Reshaping Asian Hospitality Investment,” clearly reflects the shift from traditional hotels to hybrid asset models in Asian hospitality investment.

Why are branded residences growing strongly?

There are three main reasons.

First, project development costs are rising rapidly. C9 states that Vietnam’s national construction price index will reach 119 points by 2025, using 2020 as the base year (100). This reflects a significant increase in construction, materials, and project development costs compared to the previous period. As investment costs rise, pure hotel models become harder to balance if they rely solely on operational cash flow.

Second, tourism is recovering strongly, but hotel cash flows remain volatile. In 2025, international arrivals to Vietnam are expected to recover to approximately 21.2 million, a 20% increase over the previous year. However, C9 notes that accommodation and food and beverage revenues remain almost flat compared to 2019, indicating that pure hotels are still under pressure regarding room rates, occupancy, yields, and cash flow.

Third, developers need more flexible financial structures. Branded residences allow developers to sell a portion of the real estate products to recover capital earlier, reducing loan pressure while still developing the hotel, amenities, and service ecosystem.

In other words, branded residences are not just growing because buyers like “branded real estate.” It is also a response by developers to rising construction costs, volatile hotel cash flows, and the need for capital restructuring.

Vietnam leads Asia in branded residence market value

According to C9, the total branded residence market value in Asia reached approximately $40 billion, an increase of about 30% year-on-year. Notably, Vietnam leads the region with a value of about $8 billion, higher than Thailand, South Korea, India, and the Philippines.

Updates on the C9 website further clarify: Vietnam accounts for about 20% of the total Asian branded residence pipeline value, ahead of Thailand ($6.4 billion), South Korea ($5.8 billion), India ($4.2 billion), and the Philippines ($3.8 billion).

This is a very notable position. Vietnam is not yet the largest hotel market in Asia, nor is it the most mature luxury real estate market. But in terms of the value of branded residence supply currently being offered on the primary market, Vietnam has become one of the region’s leaders.

However, it is necessary to view this cautiously: leading in supply value does not mean the market is the most mature. This reflects rapid expansion speed, great investment attraction, and strong sales capabilities, but it also places very high demands on legal frameworks, operations, asset management, and protecting buyer trust.

Large market scale, but structure leans heavily towards apartments

C9 records that the branded residence market in Vietnam currently has about 15,763 products, of which 14,615 units are resort apartments (condotels), accounting for 93%, while 1,148 products are hybrid assets or landed properties, accounting for 7%.

This shows that branded residences in Vietnam are currently primarily developed under the high-rise apartment model, rather than villas or low-rise housing.

This structure has its own logic. Apartments are easier to divide in value and easier to sell, making them suitable for individual domestic investors, helping developers recover capital faster, and facilitating integration into hotels or multi-functional complexes.

But an excessively high proportion of luxury apartments also creates risks: when many projects are similar, branded real estate can become “commoditized.” If a product only differs from a regular luxury apartment in its brand name and a few amenities, the premium price will be difficult to maintain in the long run.

Therefore, the differentiating factor cannot just be the brand. It must lie in design, service, asset management, rental programs, amenities, the resident community, transparency, and the ability to maintain resale value.

Central Vietnam is the largest hub for branded residences in Vietnam

According to the report, Central Vietnam accounts for 55% of the branded residence market in Vietnam, the South accounts for 29%, and the North accounts for 16%. Da Nang has about 2,659 products, Ho Chi Minh City has 1,818 products, Hanoi has 1,817 products, and Phu Quoc has 621 products.

This shows that branded residences in Vietnam are still very strongly linked to resort real estate.

Da Nang, Hoi An, Ha Long, Phan Thiet, Phu Quoc, and other coastal destinations are suitable for this model because they can combine:

• Personal vacationing;
• Rental investment;
• Second homes;
• Hotel services;
• Lifestyle;
• Wellness & Body-Mind-Soul care;
• Elite sports / Golf;
• MICE tourism (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions);
• Long-term stays;
• Seasonal use.

Specifically for Da Nang, the figure of 2,659 products shows that the city has become one of the largest branded real estate hubs in the country. But that also means competition in the coming years will be more intense. New projects in Da Nang cannot just sell using familiar messages like “near the beach,” “international brand,” “5-star amenities,” or “potential for price appreciation.” The market will demand deeper positioning: wellness real estate, golf resort real estate, living spaces for the elderly, family lifestyles, MICE-linked real estate, long-stay spaces, or art & lifestyle real estate.

81% of supply is located in resort destinations

The report classifies the market by location and shows that 81% of branded real estate in Vietnam is located in resorts, while only 19% is in urban areas. In the resort group, there are about 11,640 apartments and 891 low-rise products; in the urban group, there are about 3,232 apartments.

This is a very important characteristic of Vietnam.

In more developed markets, urban branded real estate often plays a very large role because it serves the wealthy class, experts, long-term foreign residents, and the demand for high-end housing in city centers.

Meanwhile, resort branded real estate depends more on the health of the tourism market: flight routes, hotel occupancy, ADR (Average Daily Rate), seasonality, destination appeal, rental operational capacity, and management quality.

This means: Vietnamese branded real estate is currently quite sensitive to tourism fluctuations. If a destination sees a reduction in flights, weakens in occupancy, or enters room rate competition, the owner’s rental yield will also be affected.

New supply for 2025–2026 is increasing sharply

During the 2025–2026 period, the market will have 14 new projects launched for sale, adding 6,679 products, bringing the total market value to approximately $8 billion. Notably, 100% of the new projects are condominiums, mostly located within hotel projects or mixed-use complexes. Among these are 10 projects in resort destinations with a total of 4,555 products.

The figure of 6,679 new units within about two years is very large compared to the total market supply.

This shows that branded real estate is being used as a tool to finance hotel-resort-lifestyle complexes. Developers can sell a portion of the real estate products to recover capital and reduce loan pressure while maintaining the hotel, amenities, F&B, spa, wellness, retail, and other services.

This model can be very effective if designed correctly. But if apartment sales revenue becomes the primary goal while long-term operation is neglected, the market could repeat the issues that previously occurred with tourist rental apartments.

Vietnam has a significant price advantage compared to Bangkok, Bali, and Phuket

One of the most attractive points of the Vietnamese market is that prices are still competitive compared to regional destinations.

According to C9, branded real estate selling prices in Ho Chi Minh City are about 24–39% lower than in Bangkok. Branded villa prices in Phu Quốc are about 21–63% lower than in Bali and Phuket.

The C9 website adds: branded real estate in Vietnam still creates a very high premium compared to regular residential products, about 20–55% in urban areas and 10–35% in resort areas, thanks to the value of the hotel brand, professional management, and shared amenities.

This is a double advantage.

On one hand, Vietnam is still cheaper than more mature markets like Bangkok, Bali, and Phuket. On the other hand, branded real estate products in Vietnam still have the ability to generate a premium over regular real estate.

However, the “cheaper than the region” argument should not be overused. Professional investors do not just buy because of low prices. They will ask:

* How long is the ownership right?

* What is the rental model?

* What are the management fees?

* What does the brand commit to?

* Where does the cash flow come from?

* Is there transparency in revenue reporting?

* How many days can the owner use the unit?

* Is there a reserve fund for asset replacement?

* Is the asset easy to resell?

Therefore, competitive pricing is only an initial advantage. Sustainable value depends on operation and transparency.

The market has moved past the era of “beautiful profit commitments”

This is the most important point of the report.

C9 points out that during the 2018–2021 period, many developers sold branded real estate and resort real estate with profit commitments of 5–10%/year, accompanied by revenue-sharing mechanisms beneficial to buyers.

By the 2020–2022 period, the pandemic caused hotel revenues to drop sharply. Many profit commitments could not be paid on time, leading to payment delays, restructuring, and a decline in market trust.

From 2026 onwards, the market is entering a more cautious structure. New projects typically have operational yields of 3–9%, depending on the product and location. Revenue-sharing models remain common, but many new projects no longer use fixed profit commitments.

This is a healthy change.

The market is shifting from:

“Selling profit commitments” to “selling operational capacity.”

Yields are lower on paper but more sustainable if based on actual occupancy, ADR, operational costs, and real rental management programs.

Buyers in the new phase need to understand that profits should not be guaranteed by promises, but must be proven by operational models.

A clear distinction is needed between urban and resort branded residences

The report emphasizes that the needs of these two markets are very different.

In urban areas, buyers include both investors and owner-occupiers. The C9 website estimates that about 70% are investors and 30% are actual owner-occupiers. In resort areas, the demand is primarily for investment (about 80%), while the rate of purchase for personal use or lifestyle purposes accounts for a smaller portion.

This is very important.

Urban branded real estate in Ho Chi Minh City or Hanoi follows the logic of luxury housing, serviced apartments, long-term stays, experts, families, and resident communities.

Meanwhile, resort branded real estate in Da Nang, Phu Quoc, Hoi An, Ha Long, or Phan Thiet depends more on:

Hotel occupancy rates;

Flight routes;

Seasonal factors;

Short-term rental capacity;

Owner usage rights;

Revenue-sharing mechanisms;

The capacity of the operator.

A common mistake is applying the same sales and management formula to both urban and resort properties. The urban market needs the stability of an asset for living and long-term rental. The resort market needs the transparency of a rental pool program and the ability to attract tourists.

Legal framework and ownership are sensitive points for international buyers

According to C9, international buyers in Vietnam can own a maximum of 30% of the units in a condominium building and a maximum of 250 individual houses in a ward, depending on the population size. International buyers typically own under a leasehold form for a maximum of about 50 years, which can be extended on a case-by-case basis. Domestic buyers have long-term land use rights for eligible residential products.

Compared to some Southeast Asian markets, Vietnam still has clear limits on foreign ownership. Thailand, for example, allows foreigners to own up to 49% of the apartments in a building.

This means international demand exists but is limited by quotas, ownership terms, and product classification. Therefore, the Vietnamese branded residence market still relies primarily on domestic buyers.

To attract international buyers, Vietnam needs more than just beautiful products, strong brands, and good prices. More importantly, it must have a legal structure that is easy to understand, consistent, and sufficient to build trust.

Foreign buyers are not necessarily afraid of high prices. They are afraid of ambiguity.

Operational management will determine the next phase

C9 concludes that the next phase of development for the Vietnamese branded residence market will be shaped by three factors:

* Operational discipline;

* Transparency;

* Alignment of interests between the developer, the brand, and the owner.

The report emphasizes that rental management must be appropriate for the product characteristics; buyers are increasingly demanding clear fee structures, reporting, and usage regulations; strong management will support long-term value.

This is the core of the issue.

A branded residence has at least four interest groups:

1. The developer wants to sell the product at a good price and recover capital quickly.
2. The hotel brand wants to protect standards, reputation, and management fees.
3. The buyer wants to preserve the asset, earn a profit, and have usage rights.
4. The operator wants enough control to operate effectively.

If these four interest groups are not balanced from the start, conflicts will arise after the project is handed over.

For example, the owner wants to use the apartment during peak season; the operator needs that unit for rental. The developer wants low management fees to make sales easier; the brand requires a budget sufficient to maintain standards. The buyer wants high yields; actual occupancy is not enough to pay the expected level.

Therefore, branded real estate cannot be managed like a regular apartment. It is a product of the hospitality industry with dispersed ownership, requiring very high operational discipline.

Major infrastructure will be the catalyst for branded residence value

The update on the C9 website emphasizes that the outlook for Vietnamese branded residences will be supported by major infrastructure projects, such as the Hanoi – Ho Chi Minh City high-speed railway and Long Thanh International Airport.

This is a very important point.

The value of branded real estate does not just come from the brand attached to the project. It comes from the entire surrounding ecosystem:

* Airports;

* Expressways;

* Metro systems;

* Ports;

* Convention centers;

* Hospitals;

* International schools;

* Shopping;

* Golf;

* Yacht marinas;

* Wellness & Body-Mind-Soul care;

* Culture;

* Events.

A project that is only beautiful within its own fence will find it difficult to compete with a project that is well-connected to infrastructure, urban areas, tourism, healthcare, education, MICE, and lifestyle.

In other words:

Branded real estate is not just a real estate asset. It is an asset of a destination.

Implications for Da Nang and Central Vietnam

Central Vietnam accounts for 55% of the branded residence market in Vietnam, with Da Nang having about 2,659 products. This places Da Nang at the center of the new competition.

For Da Nang, branded residences should be seen not just as a tool to sell resort real estate, but as part of a strategy to upgrade the destination.

New projects in Da Nang should be linked with:

* MICE;

* Wellness;

* Golf;

* Healthcare;

* Retiree living;

* Long-stay;

* Expert communities;

* Wedding tourism;

* Night economy;

* Gastronomy;

* Art;

* Shopping;

* International events.

Da Nang has many advantages: an international airport near the center, beaches, golf, resorts, MICE, Hoi An, My Son, Hue, an international resident community, and an increasingly good service system.

But if branded real estate in Da Nang continues to be sold primarily on expectations of price appreciation or rental profit, the market could repeat old risks.

Da Nang needs a new model: branded residences linked to an ecosystem of living, vacationing, working, healthcare, and Central Vietnamese cultural experiences.

Recommendations for developers

Developers need to shift from the mindset of:

“Attaching a brand to sell at a high price”

to the mindset of:

“Designing an ownership and operational system that can maintain value for 20–30 years.”

Before developing a project, it is necessary to clarify:

* Land legality;

* Ownership term;

* Buyer rights;

* Rental pool structure;

* Management fees;

* Personal usage rights;

* Revenue sharing;

* Maintenance fund;

* FF&E (Furniture, Fixtures, and Equipment) replacement fund;

* Responsibility if the brand withdraws from the project;

* Resale capability;

* Post-handover operational strategy.

If focusing only on primary sales, developers may succeed in the short term but erode market trust in the long term.

Recommendations for hotel brands

Hotel brands need to be more cautious when participating in branded residences.

Brands must carefully evaluate:

* Developer reputation;

* Project completion capacity;

* Design quality;

* Operational control rights;

* Maintenance budget;

* Owner management mechanisms;

* Service standards;

* Reputational risk if the project is poorly operated.

An international brand can help sales significantly, but it can also be affected if the developer lacks operational capacity or fails to balance interests with owners.

Recommendations for buyers

Buyers should not just ask:

* What is the project’s brand?

* What is the profit commitment?

* Will the price increase?

* How many days can I use it?

They need to ask deeper questions:

* Which activities generate the profit?

* What is the break-even occupancy rate?

* Is revenue shared on gross or net?

* What do management fees include?

* What costs must the owner bear?

* Is there transparent reporting?

* Who audits the rental pool?

* Is there an asset replacement fund?

* What happens if the brand withdraws?

* How does this product differ from a regular luxury apartment?

* Is there a real rental market?

A good branded residence is not just beautiful at the time of sale. It must prove its operational capability after handover.

Recommendations for regulatory authorities

For the market to develop sustainably, transparency needs to be increased regarding:

* Product classification;

* Ownership rights;

* Land use purpose;

* Rights to sell to foreigners;

* Rental programs;

* Profit commitments;

* Common asset management;

* Rights and responsibilities of owners;

* Responsibilities of the operator;

* Information disclosure standards during sales.

If branded residences are managed clearly, this can be an excellent capital attraction channel for hospitality. If transparency is lacking, the market could repeat the disputes that occurred during the condotel boom.

Points to read the report with caution

The report is very useful, but should be read with some caveats.

First, the total value of $8 billion reflects the primary supply value, not necessarily the number of units sold out or secondary liquidity.

Second, the report has not deeply analyzed absorption rates, inventory, transaction cancellation rates, or transfer rates.

Third, the 3–9% yield level is a wide range. It is necessary to distinguish between gross yield, net yield, urban, resort, villa, condominium, international brands, domestic brands, and specific destinations.

Fourth, a premium over regular products does not mean every branded residence project is worth buying. A premium is only justified when the brand and operation create real value.

Conclusion: From “branded to sell” to “branded to operate”

Vietnamese branded residences are entering a very important moment.

Vietnam has many advantages:

* The market has reached about $8 billion, leading Asia in branded residence supply value;

* Prices remain more competitive than Bangkok, Bali, and Phuket;

* Tourism is recovering strongly;

* National infrastructure continues to expand;

* Domestic buyers are more interested in lifestyle assets;

* Da Nang, Phu Quoc, Hoi An, Ha Long, Ho Chi Minh City, and Hanoi all have development foundations.

But great opportunities always come with great risks.

The market will not be able to develop sustainably if it relies solely on brand names, beautiful renderings, and profit commitments.

The next phase will belong to projects with:

* Clear legal status;

* Reasonable selling prices;

* Transparent rental management models;

* Controlled operational costs;

* Brands with real capacity;

* Reputable developers;

* Balanced owner interests;

* Ability to connect with the destination ecosystem.

The deepest message of the report is:

The real value of a branded residence does not lie in the launch day, but in 10–20 years later, when the asset is still well-managed, guests still want to rent, owners are still satisfied, and the brand still builds trust.

Or more briefly:

The Vietnamese branded residence market is shifting from “branding to sell” to “operating the brand to maintain value.”

 elworks cho thấy thị trường bất động sản gắn với thương hiệu tại Việt Nam đang bước vào một giai đoạn rất khác so với chu kỳ condotel và bất động sản nghỉ dưỡng trước đây. Nếu giai đoạn trước thị trường chủ yếu được dẫn dắt bởi câu chuyện cam kết lợi nhuận, bán hàng nhanh và kỳ vọng tăng giá, thì giai đoạn mới sẽ được quyết định bởi pháp lý, vận hành, quản trị tài sản, sự minh bạch và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Thông điệp lớn nhất của báo cáo có thể tóm tắt như sau:

Bất động sản gắn với thương hiệu không còn chỉ là sản phẩm bất động sản gắn thương hiệu khách sạn. Đây đang trở thành một loại tài sản lai giữa khách sạn, nhà ở, đầu tư, nghỉ dưỡng và phong cách sống.

Chính vì vậy, thành công của một dự án bất động sản gắn với thương hiệu không thể chỉ đo bằng việc bán được bao nhiêu căn trong giai đoạn mở bán, mà phải đo bằng việc tài sản đó có duy trì được thương hiệu, chất lượng vận hành, dòng tiền cho thuê, giá trị bán lại và sự hài lòng của chủ sở hữu trong 10–20 năm sau hay không.

Báo cáo của C9 Hotelworks có tiêu đề “From Hotels to Hybrid Assets: How Branded Residences Are Reshaping Asian Hospitality Investment”, thể hiện rất rõ xu hướng dịch chuyển từ khách sạn truyền thống sang mô hình tài sản lai trong đầu tư ngành dịch vụ hiếu khách  tại châu Á.

Vì sao bất động sản gắn với thương hiệu phát triển mạnh?

Có ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, chi phí phát triển dự án tăng nhanh. C9 cho biết chỉ số giá xây dựng quốc gia của Việt Nam đạt 119 điểm vào năm 2025, lấy năm 2020 làm gốc 100. Điều này phản ánh chi phí xây dựng, vật liệu và phát triển dự án đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Khi chi phí đầu tư tăng, mô hình khách sạn thuần túy trở nên khó cân đối hơn nếu chỉ dựa vào dòng tiền vận hành.

Thứ hai, du lịch phục hồi mạnh nhưng dòng tiền khách sạn vẫn biến động. Năm 2025, khách quốc tế đến Việt Nam phục hồi lên khoảng 21,2 triệu lượt, tăng 20% so với năm trước. Tuy nhiên, C9 nhận định doanh thu lưu trú và ăn uống vẫn gần như đi ngang so với 2019, cho thấy khách sạn thuần túy vẫn chịu áp lực về giá phòng, công suất, lợi suất và dòng tiền.

Thứ ba, chủ đầu tư cần cấu trúc tài chính linh hoạt hơn. Bất động sản gắn với thương hiệu cho phép chủ đầu tư bán một phần sản phẩm bất động sản để thu hồi vốn sớm hơn, giảm áp lực vay, đồng thời vẫn phát triển được khách sạn, tiện ích và hệ sinh thái dịch vụ.

Nói cách khác, bất động sản gắn với thương hiệu không chỉ phát triển vì người mua thích “bất động sản hàng hiệu”. Nó còn là phản ứng của chủ đầu tư trước áp lực chi phí xây dựng tăng, dòng tiền khách sạn biến động và nhu cầu tái cấu trúc vốn.

Việt Nam đang dẫn đầu châu Á về giá trị thị trường bất động sản gắn với thương hiệu

Theo C9, tổng giá trị thị trường bất động sản gắn với thương hiệu tại châu Á đạt khoảng 40 tỷ USD, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, Việt Nam đứng đầu khu vực với giá trị khoảng 8 tỷ USD, cao hơn Thái Lan, Hàn Quốc, Ấn Độ và Philippines.

Bản cập nhật trên website C9 làm rõ thêm: Việt Nam chiếm khoảng 20% tổng giá trị pipeline bất động sản gắn với thương hiệu châu Á, đứng trên Thái Lan 6,4 tỷ USD, Hàn Quốc 5,8 tỷ USD, Ấn Độ 4,2 tỷ USD và Philippines 3,8 tỷ USD.

Đây là một vị trí rất đáng chú ý. Việt Nam chưa phải là thị trường khách sạn lớn nhất châu Á, cũng chưa phải thị trường bất động sản cao cấp trưởng thành nhất. Nhưng về giá trị nguồn cung bất động sản gắn với thương hiệu đang được chào bán trên thị trường sơ cấp, Việt Nam đã trở thành một trong những thị trường dẫn đầu khu vực.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận thận trọng: dẫn đầu về giá trị nguồn cung không đồng nghĩa thị trường đã trưởng thành nhất. Điều này phản ánh tốc độ mở rộng nhanh, sức hút đầu tư lớn và khả năng bán hàng mạnh, nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về pháp lý, vận hành, quản lý tài sản và bảo vệ niềm tin của người mua.

Quy mô thị trường lớn, nhưng cấu trúc nghiêng mạnh về căn hộ

C9 ghi nhận thị trường bất động sản gắn với thương hiệu Việt Nam hiện có khoảng 15.763 sản phẩm, trong đó 14.615 căn là căn hộ nghỉ dưỡng, chiếm 93%, còn 1.148 sản phẩm làtài sản lai hoặc bất động sản gắn liền với đất, chiếm 7%.

Điều này cho thấy bất động sản gắn với thương hiệu tại Việt Nam hiện chủ yếu phát triển theo mô hình căn hộ cao tầng, thay vì biệt thự, villa hoặc nhà thấp tầng.

Cấu trúc này có logic riêng. Căn hộ dễ chia nhỏ giá trị, dễ bán hơn, phù hợp với nhà đầu tư cá nhân trong nước, giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh hơn và thuận lợi khi tích hợp vào khách sạn hoặc tổ hợp đa năng.

Nhưng tỷ trọng căn hộ cao cấp quá cao cũng tạo ra rủi ro: khi nhiều dự án tương đồng, bất động sản hàng hiệu có thể bị “hàng hóa hóa”. Nếu sản phẩm chỉ khác căn hộ cao cấp thông thường ở tên thương hiệu và vài tiện ích, mức giá chênh lệch cao cấp sẽ khó duy trì lâu dài.

Vì vậy, yếu tố tạo khác biệt không thể chỉ là thương hiệu. Nó phải nằm ở thiết kế, dịch vụ, quản lý tài sản, chương trình cho thuê, tiện ích, cộng đồng cư dân, tính minh bạch và khả năng duy trì giá trị bán lại.

Miền Trung là trung tâm lớn nhất của bất động sản gắn với thương hiệu tại Việt Nam

Theo báo cáo, miền Trung chiếm 55% thị trường  bất động sản gắn với thương hiệu tại Việt Nam, miền Nam chiếm 29% và miền Bắc chiếm 16%. Đà Nẵng có khoảng 2.659 sản phẩm, TP.HCM có 1.818 sản phẩm, Hà Nội có 1.817 sản phẩm và Phú Quốc có 621 sản phẩm.

Điều này cho thấy bất động sản gắn với thương hiệu tại Việt Nam hiện vẫn gắn rất mạnh với bất động sản nghỉ dưỡng.

Đà Nẵng, Hội An, Hạ Long, Phan Thiết, Phú Quốc và các điểm đến ven biển phù hợp với mô hình này vì có thể kết hợp:

• Nghỉ dưỡng cá nhân;
• Đầu tư cho thuê;
• Ngôi nhà thứ hai;
• Dịch vụ khách sạn;
• Phong cách sống;
• Chăm sóc sức khỏe & thân-tâm-trí;
• Môn thể thao quý tộc / Golf;
• Du lịch kết hợp hội nghị – hội thảo;
• Nghỉ dài ngày;
• Sử dụng theo mùa.

Riêng Đà Nẵng, con số 2.659 sản phẩm cho thấy thành phố đã trở thành một trong những trung tâm bất động sản hàng hiệu lớn nhất cả nước. Nhưng điều đó cũng đồng nghĩa cạnh tranh trong vài năm tới sẽ gay gắt hơn. Các dự án mới tại Đà Nẵng không thể chỉ bán bằng các thông điệp quen thuộc như “gần biển”, “thương hiệu quốc tế”, “tiện ích 5 sao” hay “khả năng tăng giá”. Thị trường sẽ đòi hỏi định vị sâu hơn: bất động sản chăm sóc sức khỏe, bất động sản nghỉ dưỡng sân golf, không gian sống cho người cao tuổi, phong cách sống gia đình, bất động sản gắn liền du lịch MICE, không gian lưu trú dài ngày hoặc bất động sản nghệ thuật & phong cách sống.

81% nguồn cung nằm tại điểm đến nghỉ dưỡng

Báo cáo phân loại thị trường theo vị trí và cho thấy 81% bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam nằm ở khu nghỉ dưỡng, chỉ 19% ở đô thị. Trong nhóm resort, có khoảng 11.640 căn hộ và 891 sản phẩm thấp tầng; trong nhóm đô thị có khoảng 3.232 căn hộ.

Đây là một đặc điểm rất quan trọng của Việt Nam.

Ở các thị trường phát triển hơn, bất động sản hàng hiệu đô thị thường có vai trò rất lớn vì phục vụ tầng lớp giàu có, chuyên gia, người nước ngoài cư trú dài hạn và nhu cầu nhà ở cao cấp trong trung tâm đô thị.

Trong khi đó, bất động sản hàng hiệu nghỉ dưỡng phụ thuộc nhiều hơn vào sức khỏe của thị trường du lịch: đường bay, công suất khách sạn, ADR, mùa vụ, sức hút điểm đến, năng lực vận hành cho thuê và chất lượng quản lý.

Điều này có nghĩa: bất động sản hàng hiệu Việt Nam hiện nhạy cảm khá cao với biến động du lịch. Nếu một điểm đến bị giảm đường bay, yếu đi về công suất hoặc bước vào cạnh tranh giá phòng, lợi suất cho thuê của chủ sở hữu cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Nguồn cung mới 2025–2026 tăng rất mạnh

Giai đoạn 2025–2026, thị trường có 14 dự án mới được mở bán, bổ sung 6.679 sản phẩm, đưa tổng giá trị thị trường lên khoảng 8 tỷ USD. Đáng chú ý, 100% dự án mới là condominium, phần lớn nằm trong các dự án khách sạn hoặc tổ hợp sử dụng chung. Trong đó có 10 dự án tại điểm nghỉ dưỡng với tổng cộng 4.555 sản phẩm.

Con số 6.679 căn mới trong vòng khoảng hai năm là rất lớn nếu so với tổng nguồn cung toàn thị trường.

Điều này cho thấy bất động sản hàng hiệu đang được sử dụng như một công cụ để tài trợ cho các tổ hợp khách sạn – nghỉ dưỡng – lifestyle. Chủ đầu tư có thể bán một phần sản phẩm bất động sản để thu hồi vốn, giảm áp lực vay, đồng thời duy trì khách sạn, tiện ích, F&B, spa, wellness, bán lẻ và các dịch vụ khác.

Mô hình này có thể rất hiệu quả nếu được thiết kế đúng. Nhưng nếu doanh thu bán căn hộ trở thành mục tiêu chính, còn vận hành dài hạn bị xem nhẹ, thị trường có thể lặp lại những vấn đề từng xảy ra với căn hộ cho thuê du lịch.

Việt Nam có lợi thế lớn về giá so với Bangkok, Bali và Phuket

Một trong những điểm hấp dẫn nhất của thị trường Việt Nam là giá vẫn còn cạnh tranh so với các điểm đến khu vực.

Theo C9, giá bán bất động sản hàng hiệu tại TP.HCM thấp hơn Bangkok khoảng 24–39%. Giá branded villas tại Phú Quốc thấp hơn Bali và Phuket khoảng 21–63%.

Bản web của C9 bổ sung thêm: bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam vẫn tạo được mức cực kì cao cấp so với sản phẩm nhà ở thông thường, khoảng 20–55% tại đô thị và 10–35% tại khu nghỉ dưỡng, nhờ giá trị của thương hiệu khách sạn, quản lý chuyên nghiệp và tiện ích dùng chung.

Đây là một lợi thế kép.

Một mặt, Việt Nam vẫn rẻ hơn các thị trường đã trưởng thành hơn như Bangkok, Bali và Phuket. Mặt khác, sản phẩm bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam vẫn có khả năng tạo premium so với bất động sản thông thường.

Tuy nhiên, không nên lạm dụng luận điểm “giá rẻ hơn khu vực”. Nhà đầu tư chuyên nghiệp không chỉ mua vì giá thấp. Họ sẽ hỏi:

* quyền sở hữu trong bao lâu;

* mô hình cho thuê ra sao;

* phí quản lý thế nào;

* thương hiệu có cam kết gì;

* dòng tiền đến từ đâu;

* có minh bạch báo cáo doanh thu không;

* chủ sở hữu được sử dụng bao nhiêu ngày;

* có quỹ thay thế tài sản không;

* tài sản có bán lại dễ không.

Vì vậy, giá cạnh tranh chỉ là lợi thế ban đầu. Giá trị bền vững phụ thuộc vào vận hành và minh bạch. 

Thị trường đã đi qua thời “cam kết lợi nhuận đẹp”

Đây là điểm quan trọng nhất của báo cáo.

C9 chỉ ra rằng giai đoạn 2018–2021, nhiều chủ đầu tư bán bất động sản hàng hiệu và bất động sản nghỉ dưỡng bằng cam kết lợi nhuận 5–10%/năm, đi kèm cơ chế chia sẻ doanh thu có lợi cho người mua.

Đến giai đoạn 2020–2022, đại dịch làm doanh thu khách sạn giảm mạnh. Nhiều cam kết lợi nhuận không thể chi trả đúng hạn, dẫn đến chậm thanh toán, tái cấu trúc và suy giảm niềm tin thị trường.

Từ năm 2026 trở đi, thị trường bước vào một cấu trúc thận trọng hơn. Các dự án mới có lợi suất vận hành thường ở mức 3–9%, tùy sản phẩm và vị trí. Mô hình chia sẻ doanh thu vẫn phổ biến, nhưng nhiều dự án mới không còn sử dụng cam kết lợi nhuận cố định.

Đây là sự thay đổi lành mạnh.

Thị trường đang chuyển từ:

“Bán cam kết lợi nhuận” sang “bán năng lực vận hành”.

Lợi suất thấp hơn trên giấy nhưng bền vững hơn nếu dựa trên công suất, ADR, chi phí vận hành và chương trình quản lý khai thác cho thuê thật.

Người mua trong giai đoạn mới cần hiểu rằng lợi nhuận không nên được bảo đảm bằng lời hứa, mà phải được chứng minh bằng mô hình vận hành.

Cần phân biệt rõ bất động sản hàng hiệu đô thị và nghỉ dưỡng

Báo cáo nhấn mạnh nhu cầu của hai thị trường này rất khác nhau.

Ở đô thị, người mua bao gồm cả nhà đầu tư và người mua để ở. Website C9 ước tính khoảng 70% là nhà đầu tư và 30% là người mua để ở thực. Ở khu nghỉ dưỡng, nhu cầu chủ yếu là đầu tư (khoảng 80%), trong khi tỷ lệ mua để sử dụng cá nhân hoặc hướng tới phong cách sống chiếm phần nhỏ hơn.

Điều này rất quan trọng.

Bất động sản hàng hiệu đô thị tại TP.HCM hoặc Hà Nội gần với logic của nhà ở cao cấp, căn hộ dịch vụ, lưu trú dài hạn, chuyên gia, gia đình và cộng đồng cư dân.

Trong khi đó, bất động sản hàng hiệu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Phú Quốc, Hội An, Hạ Long hay Phan Thiết lại phụ thuộc nhiều hơn vào:

Công suất lấp đầy khách sạn;

Đường bay;

Yếu tố mùa vụ;

Khả năng cho thuê ngắn hạn;

Quyền sử dụng căn hộ của chủ sở hữu;

Cơ chế chia sẻ doanh thu;

Năng lực của đơn vị vận hành.

Một sai lầm phổ biến là áp dụng cùng một công thức bán hàng và quản lý cho cả đô thị lẫn nghỉ dưỡng. Thị trường đô thị cần sự ổn định của một tài sản để ở và cho thuê dài hạn. Thị trường nghỉ dưỡng lại cần sự minh bạch của chương trình ủy thác cho thuê và năng lực khai thác khách du lịch.

Pháp lý và quyền sở hữu là điểm nhạy cảm với người mua quốc tế

Theo C9, người mua quốc tế tại Việt Nam có thể sở hữu tối đa 30% số căn trong một tòa chung cư và tối đa 250 căn nhà ở riêng lẻ trong một phường, tùy quy mô dân số. Người mua quốc tế thường sở hữu theo hình thức leasehold tối đa khoảng 50 năm, có thể gia hạn theo từng trường hợp. Người mua trong nước có quyền sử dụng đất lâu dài đối với sản phẩm nhà ở đủ điều kiện.

So với một số thị trường Đông Nam Á, Việt Nam vẫn có giới hạn rõ về tỷ lệ sở hữu nước ngoài. Thái Lan, chẳng hạn, cho phép người nước ngoài sở hữu đến 49% căn hộ trong một tòa nhà.

Điều này có nghĩa nhu cầu quốc tế có tồn tại, nhưng bị giới hạn bởi quota, thời hạn sở hữu và phân loại sản phẩm. Vì vậy, thị trường bất động sản gắn với thương hiệu Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào người mua trong nước.

Muốn thu hút người mua quốc tế, Việt Nam không chỉ cần sản phẩm đẹp, thương hiệu mạnh và giá tốt. Điều quan trọng hơn là phải có cấu trúc pháp lý dễ hiểu, nhất quán và đủ tạo niềm tin.

Người mua nước ngoài không nhất thiết sợ giá cao. Họ sợ sự không rõ ràng.

Quản lý vận hành sẽ quyết định giai đoạn tiếp theo

C9 kết luận rằng giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản gắn với thương hiệu Việt Nam sẽ được định hình bởi ba yếu tố:

* kỷ luật vận hành;

* sự minh bạch;

* sự đồng thuận lợi ích giữa chủ đầu tư, thương hiệu và chủ sở hữu.

Báo cáo nhấn mạnh rằng quản lý khai thác cho thuê phải phù hợp với đặc tính sản phẩm; người mua ngày càng đòi hỏi cấu trúc phí, báo cáo và quy định sử dụng rõ ràng; quản lý mạnh sẽ hỗ trợ giá trị dài hạn.

Đây là lõi của vấn đề.

Một bất động sản hàng hiệu có ít nhất bốn nhóm lợi ích:

1. Chủ đầu tư muốn bán sản phẩm với giá tốt và thu hồi vốn nhanh.
2. Thương hiệu khách sạn muốn bảo vệ tiêu chuẩn, danh tiếng và phí quản lý.
3. Người mua muốn bảo toàn tài sản, có lợi nhuận và quyền sử dụng.
4. Đơn vị vận hành muốn có đủ quyền kiểm soát để vận hành hiệu quả.

Nếu bốn nhóm lợi ích này không được thiết kế cân bằng từ đầu, xung đột sẽ xuất hiện sau khi dự án bàn giao.

Ví dụ, chủ sở hữu muốn sử dụng căn hộ vào mùa cao điểm; đơn vị vận hành lại cần căn hộ đó để cho thuê. Chủ đầu tư muốn phí quản lý thấp để dễ bán; thương hiệu yêu cầu ngân sách đủ để duy trì tiêu chuẩn. Người mua muốn lợi suất cao; công suất thực tế không đủ để trả mức kỳ vọng.

Vì vậy, bất động sản hàng hiệu không thể quản lý như căn hộ thông thường. Đây là một sản phẩm của ngành dịch vụ hiếu khách có sở hữu phân tán, đòi hỏi kỷ luật vận hành rất cao.

Hạ tầng lớn sẽ là chất xúc tác cho giá trị bất động sản gắn với thương hiệu

Bản cập nhật trên website C9 nhấn mạnh rằng triển vọng bất động sản gắn với thương hiệu Việt Nam sẽ được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng lớn, như đường sắt tốc độ cao Hà Nội – TP.HCM và Sân bay quốc tế Long Thành.

Đây là một luận điểm rất quan trọng.

Giá trị bất động sản hàng hiệu không chỉ đến từ thương hiệu gắn trên dự án. Nó đến từ cả hệ sinh thái xung quanh:

* sân bay;

* cao tốc;

* metro;

* cảng tàu;

* trung tâm hội nghị;

* bệnh viện;

* trường quốc tế;

* smua sắm;

* golf;

* Bến neo đậu du thuyền;

* Chăm sóc sức khỏe & thân-tâm-trí;

* văn hóa;

* sự kiện.

Dự án nào chỉ đẹp trong hàng rào của mình sẽ khó cạnh tranh với dự án được kết nối tốt với hạ tầng, đô thị, du lịch, y tế, giáo dục, MICE và lifestyle.

Nói cách khác:

Bất động sản hàng hiệu không chỉ là tài sản bất động sản. Nó là tài sản của một điểm đến.

Hàm ý với Đà Nẵng và miền Trung

Miền Trung chiếm 55% thị trường bất động sản gắn với thương hiệu Việt Nam, trong đó Đà Nẵng có khoảng 2.659 sản phẩm. Điều này đặt Đà Nẵng vào trung tâm của cuộc cạnh tranh mới.

Đối với Đà Nẵng, bất động sản gắn với thương hiệu nên được xem không chỉ là công cụ bán bất động sản nghỉ dưỡng, mà là một phần của chiến lược nâng cấp điểm đến.

Các dự án mới tại Đà Nẵng nên gắn với:

* MICE;

* wellness;

* golf;

* y tế;

* retiree living;

* long-stay;

* cộng đồng chuyên gia;

* du lịch cưới;

* kinh tế đêm;

* ẩm thực;

* nghệ thuật;

* mua sắm;

* sự kiện quốc tế.

Đà Nẵng có nhiều lợi thế: sân bay quốc tế gần trung tâm, biển, golf, resort, MICE, Hội An, Mỹ Sơn, Huế, cộng đồng cư dân quốc tế và hệ thống dịch vụ ngày càng tốt.

Nhưng nếu bất động sản gắn với thương hiệu tại Đà Nẵng tiếp tục được bán chủ yếu bằng kỳ vọng tăng giá hoặc lợi nhuận cho thuê, thị trường có thể lặp lại rủi ro cũ.

Đà Nẵng cần mô hình mới: bất động sản gắn với thương hiệu gắn với hệ sinh thái sống, nghỉ dưỡng, làm việc, chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm văn hóa miền Trung.

Khuyến nghị cho chủ đầu tư

Chủ đầu tư cần chuyển từ tư duy:

“Gắn thương hiệu để bán giá cao”

sang tư duy:

“Thiết kế một hệ thống sở hữu và vận hành có thể duy trì giá trị trong 20–30 năm.”

Trước khi phát triển dự án, cần làm rõ:

* pháp lý đất;

* thời hạn sở hữu;

* quyền của người mua;

* cấu trúc rental pool;

* phí quản lý;

* quyền sử dụng cá nhân;

* chia sẻ doanh thu;

* quỹ bảo trì;

* quỹ thay thế tài sản FF&E;

* trách nhiệm khi thương hiệu rút khỏi dự án;

* khả năng bán lại;

* chiến lược vận hành sau bàn giao.

Nếu chỉ tập trung vào bán hàng sơ cấp, chủ đầu tư có thể thành công trong ngắn hạn nhưng làm suy giảm niềm tin thị trường trong dài hạn.

Khuyến nghị cho thương hiệu khách sạn

Các thương hiệu khách sạn cần thận trọng hơn khi tham gia bất động sản gắn với thương hiệu.

Thương hiệu phải đánh giá kỹ:

* uy tín chủ đầu tư;

* năng lực hoàn thiện dự án;

* chất lượng thiết kế;

* quyền kiểm soát vận hành;

* ngân sách bảo trì;

* cơ chế quản lý chủ sở hữu;

* tiêu chuẩn dịch vụ;

* rủi ro danh tiếng nếu dự án vận hành kém.

Một thương hiệu quốc tế có thể giúp bán hàng rất mạnh, nhưng cũng có thể bị ảnh hưởng nếu chủ đầu tư không đủ năng lực vận hành hoặc không cân bằng được lợi ích với chủ sở hữu.

Khuyến nghị cho người mua

Người mua không nên chỉ hỏi:

* dự án có thương hiệu gì;

* cam kết lợi nhuận bao nhiêu;

* giá có tăng không;

* có được sử dụng bao nhiêu ngày.

Cần hỏi sâu hơn:

* lợi nhuận đến từ hoạt động nào;

* công suất hòa vốn là bao nhiêu;

* chia doanh thu trên gross hay net;

* phí quản lý gồm những gì;

* chi phí chủ sở hữu phải chịu là gì;

* có báo cáo minh bạch không;

* ai kiểm toán rental pool;

* có quỹ thay thế tài sản không;

* nếu thương hiệu rút đi thì sao;

* sản phẩm này có khác gì căn hộ cao cấp thông thường;

* có thị trường thuê thật hay không.

Một bất động sản gắn với thương hiệu tốt không chỉ đẹp khi mở bán. Nó phải chứng minh được khả năng vận hành sau khi bàn giao.

Khuyến nghị cho cơ quan quản lý

Để thị trường phát triển bền vững, cần tăng tính minh bạch về:

* phân loại sản phẩm;

* quyền sở hữu;

* mục đích sử dụng đất;

* quyền bán cho người nước ngoài;

* chương trình cho thuê;

* cam kết lợi nhuận;

* quản lý tài sản chung;

* quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu;

* trách nhiệm của đơn vị vận hành;

* quy chuẩn công bố thông tin khi bán hàng.

Nếu bất động sản gắn với thương hiệus được quản lý rõ ràng, đây có thể là kênh thu hút vốn rất tốt cho hospitality. Nếu thiếu minh bạch, thị trường có thể lặp lại những tranh chấp từng xảy ra trong giai đoạn condotel phát triển nóng.

Những điểm cần đọc báo cáo một cách thận trọng

Báo cáo rất hữu ích, nhưng vẫn cần đọc với một số lưu ý.

Thứ nhất, tổng giá trị 8 tỷ USD phản ánh giá trị nguồn cung sơ cấp, không nhất thiết phản ánh số căn đã bán hết hoặc thanh khoản thứ cấp.

Thứ hai, báo cáo chưa phân tích sâu tốc độ hấp thụ, hàng tồn kho, tỷ lệ hủy giao dịch hoặc tỷ lệ chuyển nhượng.

Thứ ba, mức lợi suất 3–9% là một khoảng rộng. Cần phân biệt gross yield, net yield, đô thị, nghỉ dưỡng, villa, condominium, thương hiệu quốc tế, thương hiệu nội địa và từng điểm đến.

Thứ tư, premium so với sản phẩm thông thường không đồng nghĩa mọi dự án bất động sản gắn với thương hiệu đều đáng mua. Premium chỉ hợp lý khi thương hiệu và vận hành tạo ra giá trị thật.

Kết luận: Từ “branded để bán” sang “branded để vận hành”

Bất động sản gắn với thương hiệu Việt Nam đang bước vào một thời điểm rất quan trọng.

Việt Nam có nhiều lợi thế:

* thị trường đạt khoảng 8 tỷ USD, đứng đầu châu Á về giá trị nguồn cung bất động sản gắn với thương hiệu;

* giá vẫn cạnh tranh hơn Bangkok, Bali và Phuket;

* du lịch phục hồi mạnh;

* hạ tầng quốc gia tiếp tục mở rộng;

* người mua trong nước quan tâm nhiều hơn đến tài sản lifestyle;

* Đà Nẵng, Phú Quốc, Hội An, Hạ Long, TP.HCM và Hà Nội đều có nền tảng phát triển.

Nhưng cơ hội lớn luôn đi kèm rủi ro lớn.

Thị trường sẽ không thể phát triển bền vững nếu chỉ dựa vào tên thương hiệu, phối cảnh đẹp và cam kết lợi nhuận.

Giai đoạn tiếp theo sẽ thuộc về những dự án có:

* pháp lý rõ ràng;

* giá bán hợp lý;

* mô hình rental management minh bạch;

* chi phí vận hành được kiểm soát;

* thương hiệu có năng lực thật;

* chủ đầu tư có uy tín;

* quyền lợi chủ sở hữu được cân bằng;

* khả năng kết nối với hệ sinh thái điểm đến.

Thông điệp sâu nhất của báo cáo là:

Giá trị thật của bất động sản gắn với thương hiệu không nằm ở ngày mở bán, mà nằm ở 10–20 năm sau, khi tài sản vẫn được quản lý tốt, khách vẫn muốn thuê, chủ sở hữu vẫn hài lòng và thương hiệu vẫn còn tạo niềm tin.

Hay nói ngắn gọn hơn:

Thị trường bất động sản gắn với thương hiệu Việt Nam đang chuyển từ “gắn thương hiệu để bán” sang “vận hành thương hiệu để giữ giá trị”.