2026年越南品牌地产：酒店与度假业“混合型资产”的新时代

C9 Hotelworks 的报告显示，越南的品牌地产（Branded Residences）市场正进入一个与以往的酒店式公寓（condotel）和度假地产周期截然不同的阶段。如果说上一阶段市场主要受利润承诺、快速销售和增值预期的驱动，那么新阶段将由法律、运营、资产管理、透明度和创造长期价值的能力来决定。

该报告的核心信息可概括如下：

品牌地产不再仅仅是挂上酒店品牌的房地产产品。它正在成为一种介于酒店、住宅、投资、度假和生活方式之间的“混合型资产”。

因此，一个品牌地产项目的成功不能仅以开盘阶段售出多少套来衡量，而必须以该资产在未来 10-20 年内能否维持品牌形象、运营质量、租赁现金流、转售价值以及业主的满意度来衡量。

C9 Hotelworks 的报告题为《从酒店到混合资产：品牌住宅如何重塑亚洲酒店投资》（From Hotels to Hybrid Assets: How Branded Residences Are Reshaping Asian Hospitality Investment），清晰地展示了亚洲酒店投资业从传统酒店向混合资产模式转变的趋势。

为什么品牌地产发展强劲？

主要有三个原因。

第一，项目开发成本快速上升。C9 指出，以 2020 年为基数 100，越南国家建筑价格指数到 2025 年将达到 119 点。这反映出建筑、材料和项目开发成本较上一阶段大幅增加。当投资成本上升时，如果仅依靠运营现金流，纯酒店模式将变得难以平衡。

第二，旅游业强劲复苏，但酒店现金流仍有波动。2025 年，到访越南的国际游客恢复至约 2120 万人次，同比增长 20%。然而，C9 认为住宿和餐饮收入与 2019 年相比几乎持平，这表明纯酒店在房价、入住率、收益率和现金流方面仍面临压力。

第三，开发商需要更灵活的财务结构。品牌地产允许开发商出售部分房产产品以更早收回资金，减轻贷款压力，同时仍能开发酒店、设施和服务生态系统。

换句话说，品牌地产的发展不仅是因为买家喜欢“名牌房产”。它也是开发商面对建筑成本上升、酒店现金流波动和资本重组需求做出的反应。

越南在亚洲品牌地产市场价值方面处于领先地位

根据 C9 的数据，亚洲品牌地产市场总价值达到约 400 亿美元，同比增长约 30%。值得注意的是，越南以约 80 亿美元的价值位居该地区首位，高于泰国、韩国、印度和菲律宾。

C9 网站上的更新进一步阐明：越南约占亚洲品牌地产在建项目总价值的 20%，领先于泰国的 64 亿美元、韩国的 58 亿美元、印度的 42 亿美元和菲律宾的 38 亿美元。

这是一个非常引人注目的位置。越南还不是亚洲最大的酒店市场，也不是最成熟的高端房地产市场。但在目前一级市场上销售的品牌地产供应价值方面，越南已成为该地区的领先市场之一。

然而，需要谨慎看待：供应价值领先并不意味着市场已经最成熟。这反映了扩张速度快、投资吸引力大和销售能力强，但也对法律、运营、资产管理和保护买家信心提出了极高的要求。

市场规模巨大，但结构向公寓倾斜

C9 记录显示，越南品牌地产市场目前约有 15,763 个产品，其中 14,615 套为度假公寓，占 93%，而混合资产或与土地挂钩的房产为 1,148 个，占 7%。

这表明越南的品牌地产目前主要以高层公寓模式发展，而非别墅或低层住宅。

这种结构有其自身的逻辑。公寓价值易于分割，更易销售，适合国内个人投资者，有助于开发商快速收回资金，并便于整合到酒店或综合体中。

但高端公寓占比过高也带来了风险：当许多项目趋同化时，名牌房产可能会被“商品化”。如果产品与普通高端公寓的区别仅在于品牌名称和一些设施，那么高端溢价将难以长期维持。

因此，创造差异化的因素不能仅是品牌。它必须体现在设计、服务、资产管理、租赁计划、设施、居民社区、透明度和维持转售价值的能力上。

中部地区是越南最大的品牌地产中心

根据报告，中部地区占越南品牌地产市场的 55%，南部占 29%，北部占 16%。岘港约有 2,659 个产品，胡志明市有 1,818 个，河内有 1,817 个，富国岛有 621 个。

这表明越南的品牌地产目前仍与度假地产紧密相连。

岘港、会安、下龙、潘切、富国岛等沿海目的地非常适合这种模式，因为它们可以结合：

• 个人度假；
• 投资出租；
• 第二家园；
• 酒店服务；
• 生活方式；
• 身心灵康养；
• 贵族运动/高尔夫；
• 会展旅游（MICE）；
• 长租/长住；
• 季节性使用。

仅岘港一地，2,659 个产品的数字就表明该市已成为全国最大的名牌房产中心之一。但这也意味着未来几年的竞争将更加激烈。岘港的新项目不能仅靠“临海”、“国际品牌”、“五星级设施”或“增值潜力”等熟悉的信息来销售。市场将要求更深层次的定位：康养地产、高尔夫度假地产、老年人生活空间、家庭生活方式、会展旅游（MICE）地产、长住空间或艺术与生活方式地产。

81% 的供应位于度假目的地

报告按位置对市场进行了分类，显示越南 81% 的名牌房产位于度假区，仅 19% 位于城市。在度假组中，约有 11,640 套公寓和 891 个低层产品；在城市组中，约有 3,232 套公寓。

这是越南的一个非常重要的特征。

在更成熟的市场，城市名牌房产通常扮演着非常重要的角色，因为它们服务于富裕阶层、专家、长期居住的外国人以及城市中心的高端住房需求。

相比之下，度假名牌房产更多地取决于旅游市场的健康状况：航线、酒店入住率、平均房价（ADR）、季节性、目的地吸引力、租赁运营能力和管理质量。

这意味着：越南的名牌房产目前对旅游业的波动相当敏感。如果一个目的地的航线减少、入住率下降或进入价格战，业主的租赁收益也将受到影响。

2025-2026 年新供应量大幅增加

2025-2026 阶段，市场将有 14 个新项目开盘，增加 6,679 个产品，使市场总价值达到约 80 亿美元。值得注意的是，100% 的新项目都是公寓（condominium），大部分位于酒店项目或综合体中。其中有 10 个项目位于度假胜地，共有 4,555 个产品。

与全市场总供应量相比，两年内新增 6,679 套是一个非常大的数字。

这表明品牌地产正被用作资助酒店-度假-生活方式综合体的工具。开发商可以出售部分房产产品以收回资金，减轻贷款压力，同时维持酒店、设施、餐饮、水疗、康养、零售和其他服务。

如果设计得当，这种模式可以非常有效。但如果销售公寓的收入成为主要目标，而长期运营被忽视，市场可能会重复过去旅游租赁公寓出现过的问题。

与曼谷、巴厘岛和普吉岛相比，越南具有巨大的价格优势

越南市场最吸引人的点之一是价格与地区目的地相比仍具竞争力。

根据 C9 的数据，胡志明市的品牌地产售价比曼谷低约 24-39%。富国岛的品牌别墅价格比巴厘岛和普吉岛低约 21-63%。

C9 的网页版补充道：得益于酒店品牌的价值、专业管理和共享设施，越南的品牌地产与普通住宅产品相比仍能创造极高的溢价，城市约为 20-55%，度假区约为 10-35%。

这是一个双重优势。

一方面，越南仍比曼谷、巴厘岛和普吉岛等更成熟的市场便宜。另一方面，越南的品牌地产产品与普通房产相比仍具有溢价能力。

然而，不应滥用“价格比地区便宜”的论点。专业投资者不仅因为价格低而购买。他们会问：

* 所有权期限是多久；

* 租赁模式如何；

* 管理费是多少；

* 品牌有什么承诺；

* 现金流来自哪里；

* 收入报告是否透明；

* 业主可以使用多少天；

* 是否有资产更换基金；

* 资产是否容易转售。

因此，竞争力的价格只是初始优势。可持续价值取决于运营和透明度。

市场已告别“高收益承诺”时代

这是报告中最重要的观点。

C9 指出，在 2018-2021 阶段，许多开发商以每年 5-10% 的利润承诺销售品牌地产和度假地产，并伴有对买家有利的收入分成机制。

到了 2020-2022 阶段，疫情导致酒店收入大幅下降。许多利润承诺无法按时支付，导致支付延迟、重组和市场信心下降。

从 2026 年起，市场将进入一个更审慎的结构。新项目的运营收益率通常在 3-9% 之间，具体取决于产品和位置。收入分成模式仍然普遍，但许多新项目不再使用固定利润承诺。

这是一种健康的转变。

市场正在从：

“销售利润承诺”转向“销售运营能力”。

纸面上的收益率较低，但如果基于真实的入住率、平均房价、运营成本和租赁管理计划，则更具可持续性。

新阶段的买家需要明白，利润不应由承诺来保证，而必须由运营模式来证明。

需要明确区分城市和度假品牌地产

报告强调这两个市场的需求非常不同。

在城市，买家包括投资者和自住买家。C9 网站估计约 70% 是投资者，30% 是真实自住买家。在度假区，需求主要是投资（约 80%），而购买用于个人使用或追求生活方式的比例较小。

这非常重要。

胡志明市或河内的城市品牌地产更接近高端住宅、服务式公寓、长住、专家、家庭和居民社区的逻辑。

而岘港、富国岛、会安、下龙或潘切的度假品牌地产则更多地取决于：

酒店入住率；

航线；

季节性因素；

短期租赁能力；

业主对公寓的使用权；

收入分成机制；

运营单位的能力。

一个常见的错误是对城市和度假地产采用相同的销售和管理公式。城市市场需要作为自住和长租资产的稳定性。度假市场则需要租赁委托计划的透明度和开发游客的能力。

法律和所有权是国际买家的敏感点

根据 C9 的说法，国际买家在越南最多可拥有一栋公寓楼内 30% 的单位，以及一个坊内最多 250 套独立住宅，具体取决于人口规模。国际买家通常以租赁权（leasehold）形式拥有，期限最长约 50 年，可根据具体情况续期。国内买家对于符合条件的住宅产品拥有永久土地使用权。

与一些东南亚市场相比，越南对外国所有权比例仍有明确限制。例如，泰国允许外国人在一栋建筑中拥有高达 49% 的公寓。

这意味着国际需求确实存在，但受到配额、所有权期限和产品分类的限制。因此，越南品牌地产市场仍主要依靠国内买家。

要吸引国际买家，越南不仅需要漂亮的产品、强大的品牌和良好的价格。更重要的是必须有易于理解、一致且足以建立信心的法律结构。

外国买家不一定害怕高价。他们害怕的是不透明。

运营管理将决定下一阶段

C9 总结认为，越南品牌地产市场的下一发展阶段将由三个因素塑造：

* 运营纪律；

* 透明度；

* 开发商、品牌和业主之间的利益共识。

报告强调，租赁开发管理必须符合产品特性；买家越来越要求明确的费用结构、报告和使用规定；强大的管理将支持长期价值。

这是问题的核心。

一个品牌地产至少涉及四个利益群体：

1. 开发商希望以好价格售出产品并快速收回资金。
2. 酒店品牌希望保护标准、声誉和管理费。
3. 买家希望资产保值、获得利润和使用权。
4. 运营单位希望拥有足够的控制权以高效运营。

如果这四个利益群体的平衡在最初没有设计好，项目交付后就会出现冲突。

例如，业主想在旺季使用公寓；运营单位却需要那套公寓来出租。开发商想要低管理费以便销售；品牌要求有足够的预算来维持标准。买家想要高收益；实际入住率却不足以支付预期水平。

因此，品牌地产不能像普通公寓那样管理。这是一种所有权分散的酒店服务业产品，要求极高的运营纪律。

重大基础设施将成为品牌地产价值的催化剂

C9 网站上的更新强调，越南品牌地产的前景将得到重大基础设施项目的支持，如河内-胡志明市高速铁路和隆城国际机场。

这是一个非常重要的论点。

名牌房产的价值不仅来自项目挂靠的品牌。它来自整个周边生态系统：

* 机场；

* 高速公路；

* 地铁；

* 港口；

* 会议中心；

* 医院；

* 国际学校；

* 购物中心；

* 高尔夫球场；

* 游艇码头；

* 身心灵康养；

* 文化；

* 活动。

只在自家围墙内漂亮的项目将难以与基础设施、城市、旅游、医疗、教育、会展和生活方式连接良好的项目竞争。

换句话说：

名牌房产不仅是房地产资产。它是一个目的地的资产。

对岘港和中部地区的启示

中部地区占越南品牌地产市场的 55%，其中岘港约有 2,659 个产品。这使岘港处于新竞争的中心。

对于岘港来说，品牌地产不应仅被视为销售度假房产的工具，而应被视为目的地升级战略的一部分。

岘港的新项目应与以下方面挂钩：

* 会展旅游（MICE）；

* 康养（wellness）；

* 高尔夫；

* 医疗；

* 退休生活；

* 长住；

* 专家社区；

* 婚礼旅游；

* 夜间经济；

* 餐饮；

* 艺术；

* 购物；

* 国际活动。

岘港拥有许多优势：靠近市中心的国际机场、海滩、高尔夫、度假村、会展、会安、美山、顺化、国际居民社区和日益完善的服务系统。

但如果岘港的品牌地产继续主要依靠增值预期或租赁利润来销售，市场可能会重复旧有的风险。

岘港需要新模式：将品牌地产与生活、度假、工作、康养和中部文化体验生态系统相结合。

对开发商的建议

开发商需要从以下思维转变：

“挂个品牌卖高价”

转向：

“设计一个能在 20-30 年内维持价值的所有权和运营系统。”

在开发项目之前，需要明确：

* 土地法律；

* 所有权期限；

* 买家权利；

* 租赁池（rental pool）结构；

* 管理费；

* 个人使用权；

* 收入分成；

* 维修基金；

* 资产更换基金（FF&E）；

* 品牌退出项目时的责任；

* 转售能力；

* 交付后的运营策略。

如果只关注一级市场销售，开发商可能在短期内获得成功，但长期会损害市场信心。

对酒店品牌的建议

酒店品牌在参与品牌地产时需要更加谨慎。

品牌必须仔细评估：

* 开发商信誉；

* 项目完工能力；

* 设计质量；

* 运营控制权；

* 维修预算；

* 业主管理机制；

* 服务标准；

* 如果项目运营不善带来的声誉风险。

一个国际品牌可以极大地帮助销售，但如果开发商运营能力不足或无法平衡业主利益，品牌也会受到影响。

对买家的建议

买家不应只问：

* 项目是什么品牌；

* 利润承诺是多少；

* 价格会涨吗；

* 可以使用多少天。

需要深入询问：

* 利润来自什么活动；

* 盈亏平衡入住率是多少；

* 收入分成是基于总收入（gross）还是净收入（net）；

* 管理费包括什么；

* 业主必须承担的费用是什么；

* 是否有透明的报告；

* 谁审计租赁池；

* 是否有资产更换基金；

* 如果品牌撤走会怎样；

* 该产品与普通高端公寓有什么不同；

* 是否有真实的租赁市场。

一个好的品牌地产不仅在开盘时漂亮。它必须证明交付后的运营能力。

对监管机构的建议

为了市场的可持续发展，需要提高以下方面的透明度：

* 产品分类；

* 所有权；

* 土地使用目的；

* 向外国人出售的权利；

* 租赁计划；

* 利润承诺；

* 共有资产管理；

* 业主的权利和责任；

* 运营单位的责任；

* 销售时的信息披露标准。

如果品牌地产得到明确管理，这可能是酒店业一个非常好的融资渠道。如果缺乏透明度，市场可能会重复酒店式公寓过热发展阶段曾发生的纠纷。

阅读报告时需要谨慎的点

报告非常有用，但阅读时仍需注意几点。

第一，80 亿美元的总价值反映的是一级市场供应价值，不一定反映已售罄的单位数量或二级市场的流动性。

第二，报告尚未深入分析吸收速度、库存、交易取消率或转让率。

第三，3-9% 的收益率是一个很宽的范围。需要区分毛收益率（gross yield）、净收益率（net yield）、城市、度假、别墅、公寓、国际品牌、国内品牌以及各个目的地。

第四，与普通产品相比的溢价并不意味着每个品牌地产项目都值得购买。溢价只有在品牌和运营创造真实价值时才合理。

结论：从“挂牌销售”到“品牌运营”

越南品牌地产正进入一个非常重要的时刻。

越南拥有许多优势：

* 市场规模约 80 亿美元，在品牌地产供应价值方面位居亚洲首位；

* 价格仍比曼谷、巴厘岛和普吉岛更具竞争力；

* 旅游业强劲复苏；

* 国家基础设施继续扩张；

* 国内买家更关注生活方式资产；

* 岘港、富国岛、会安、下龙、胡志明市和河内都有发展基础。

但巨大的机会总是伴随着巨大的风险。

如果仅依靠品牌名称、漂亮的效果图和利润承诺，市场将无法实现可持续发展。

下一阶段将属于那些拥有以下特质的项目：

* 法律清晰；

* 售价合理；

* 租赁管理模式透明；

* 运营成本受控；

* 品牌拥有真实能力；

* 开发商有信誉；

* 业主利益得到平衡；

* 能够与目的地生态系统连接。

报告最深刻的信息是：

品牌地产的真实价值不在于开盘之日，而在于 10-20 年后，当资产仍被良好管理、游客仍想租住、业主仍感到满意且品牌仍能创造信心之时。

简而言之：

越南品牌地产市场正在从“挂牌销售”转向“运营品牌以保持价值”。