2026년 베트남 호텔 시장: 회복기를 넘어 새로운 성장의 경쟁 시대로

이 보고서는 베트남 호텔 시장이 매우 주목할 만한 단계에 있음을 보여줍니다. 회복이 실질적인 성장으로 전환되었지만, 앞으로 새로운 공급으로 인한 큰 압박이 예상됩니다. 요약하자면, 시장은 건강해지고 있지만 2027~2029년의 경쟁은 훨씬 더 치열해질 것입니다.

개요: 시장은 단순한 회복 단계를 넘어섰습니다

CoStar에 따르면 베트남 호텔 시장은 현재 추적 샘플 내에 약 196,682개의 객실을 보유하고 있습니다. 지난 12개월 동안 객실 점유율은 61.2%, ADR(평균 객실 단가)은 118달러, RevPAR(객실당 수익)은 72달러를 기록했으며, 총 공급량은 약 7,050만 객실 박(room nights), 총 수요는 약 4,310만 객실 박이었습니다.

2026년 YTD(연초 대비 누계) 기준으로는 상황이 더욱 긍정적입니다. 점유율 63.4%, ADR 122.88달러, RevPAR 77.94달러를 기록했습니다. 전년 동기 대비 점유율은 9.7%, ADR은 12.4%, RevPAR은 23.3% 증가했습니다.

주목할 점은 점유율, 객실 단가, RevPAR 세 가지 지표가 모두 상승했다는 것입니다. 이는 시장이 단순히 가격을 낮춰 고객을 유인하는 방식으로 회복하는 것이 아니라, 다시 가격을 올릴 수 있는 능력을 갖추기 시작했음을 보여줍니다.

2019년과 비교하면 시장은 뚜렷한 회복 징후를 보이고 있습니다. 2019년에는 점유율 61.1%, ADR 109.89달러, RevPAR 67.19달러였습니다. 현재 2026년 YTD는 점유율, 객실 가격, RevPAR 모두에서 더 높은 수치를 기록하고 있습니다. 다만, 이는 YTD와 연간 전체를 비교한 것이므로 하반기의 계절적 요인을 추가로 지켜봐야 합니다.

수요가 공급보다 빠르게 증가 중 – 시장의 가장 긍정적인 신호

2026년 YTD 기준, 총 가용 객실 공급량은 3,523만 객실 박으로 2.9% 증가한 반면, 총 판매 객실 수요는 2,235만 객실 박으로 12.9% 증가했습니다.

이것이 보고서의 핵심입니다.

수요가 공급보다 빠르게 증가할 때 시장은 점유율과 가격을 개선할 수 있는 조건을 갖추게 됩니다. 이것이 2026년 YTD RevPAR이 23.3%나 상승한 이유입니다.

하지만 전략적인 질문은 ‘이러한 수요 증가 속도가 새로운 공급을 흡수할 만큼 충분히 오래 지속될 것인가?’입니다.

베트남의 호텔 파이프라인이 여전히 매우 크기 때문에 답변은 확실하지 않습니다.

럭셔리 및 준고급 부문이 성장을 주도하고 있습니다

베트남 호텔 시장은 현재 준고급 이상의 부문으로 크게 기울어져 있습니다.

* 럭셔리 & 어퍼 업스케일(Luxury & Upper Upscale): 73,767실, 12개월 점유율 63.8%, ADR 154달러, RevPAR 98달러.

* 업스케일 & 어퍼 미드스케일(Upscale & Upper Midscale): 88,191실, 12개월 점유율 60.8%, ADR 79달러, RevPAR 48달러.

* 미드스케일 & 이코노미(Midscale & Economy): 34,724실, 12개월 점유율 43.2%, ADR 41달러, RevPAR 18달러.

2026년 YTD 기준, 럭셔리 & 어퍼 업스케일 그룹은 점유율 66.0%, ADR 160.44달러, RevPAR 105.85달러를 기록하며 24.5% 성장했습니다. 이 그룹은 매우 잘 회복되고 있으며, 이는 고급 휴양객, MICE, 외국인 관광객, 골프, 웰니스 및 리조트 목적지의 저력을 반영합니다.

업스케일 & 어퍼 미드스케일 그룹은 RevPAR이 52.51달러로 27.0% 증가하며 더 높은 성장률을 보였습니다. 이 그룹은 비즈니스 여행객, 준고급 휴양객, 단체 관광객 및 합리적인 예산의 외국인 관광객 회복의 혜택을 입고 있습니다.

반면, 미드스케일 & 이코노미 부문은 약점입니다. 2026년 YTD 점유율은 43.3%로 9.5% 감소했으며, ADR은 40.76달러로 11.6% 증가했지만 RevPAR은 1.0% 증가에 그쳤습니다. 특히 이 부문의 객실 수요는 YTD 기준 8.2% 감소했습니다.

이는 현재 베트남 호텔의 성장이 불균형함을 보여줍니다. 고급 및 준고급 부문이 주도하는 반면, 저가형 부문은 소형 호텔, 서비스 아파트, 홈스테이, 비전통적 숙박 시설 및 가격 경쟁의 압박을 받고 있습니다.

새로운 공급이 가장 큰 압박 요인입니다

보고서에 따르면 베트남에는 128개의 프로젝트가 건설 중이며, 총 38,208실로 기존 공급량의 약 19.4%에 해당합니다. 이는 매우 큰 파이프라인 규모입니다.

지난 12개월 동안 5,551실이 운영을 시작했습니다. 2026년 YTD에만 2,918실이 인도되었습니다.

건설 중인 공급 구조도 주목할 만합니다. CoStar의 차트에 따르면 파이프라인은 주로 업스케일, 어퍼 업스케일, 럭셔리 부문에 집중되어 있습니다. 즉, 새로운 공급은 주로 저가형 호텔이 아니라 준고급 및 고급 제품입니다.

이는 좋은 신호인 동시에 경고이기도 합니다.

투자자들이 여전히 베트남 관광의 잠재력을 믿고 있다는 점에서는 긍정적입니다.

하지만 수요가 충분히 빠르게 증가하지 않는다면, 향후 몇 년 내에 4–5성급 및 고급 리조트 부문에서 가격 경쟁이 벌어질 수 있다는 경고이기도 합니다.

따라서 베트남의 전략은 단순히 “객실을 더 짓는 것”에 그쳐서는 안 됩니다. 항공 노선, MICE, 이벤트, 웰니스, 골프, 웨딩 관광, 야간 경제, 미식, 쇼핑 및 체류 기간을 연장할 수 있는 상품을 통해 추가 수요를 창출해야 합니다.

남부 지역의 운영 효율성이 더 높지만, 중부 및 북부 지역이 공급의 대부분을 차지합니다

보고서에 따르면 베트남 중부 및 북부 지역이 추적 샘플 객실의 69.2%인 136,077실을 차지하고 있으며, 남부 지역은 30.8%인 60,605실을 차지합니다.

그러나 운영 효율성 면에서는 현재 남부가 더 우세합니다:

* 베트남 남부: 12개월 점유율 64.2%, ADR 124.80달러, RevPAR 80.10달러, RevPAR 성장률 23.3%.

* 베트남 중부 및 북부: 12개월 점유율 59.2%, ADR 112.68달러, RevPAR 66.71달러, RevPAR 성장률 18.8%.

이는 비즈니스, 무역, MICE, 외국인 관광객 및 보다 안정적인 도시 수요를 갖춘 호치민시와 남부 시장의 역할을 반영하는 것일 수 있습니다.

반면 중부와 북부는 객실 규모가 매우 크고 휴양지가 많아 계절성이 더 뚜렷합니다. 이 지역은 특히 비수기 동안 연중 수요를 창출하는 데 각별한 주의를 기울여야 합니다.

수익은 회복 중이지만 운영 비용이 급증하고 있습니다

2024년 풀서비스 호텔 그룹의 P&L 보고서에 따르면 총 매출은 객실당 65,920달러로 22.9% 증가했고, GOP(영업이익)는 객실당 25,824달러로 34.9% 증가했으며, EBITDA는 객실당 22,822달러로 35.5% 증가했습니다. GOP 마진은 39.2%, EBITDA 마진은 34.6%를 기록했습니다.

이는 매우 긍정적인 신호입니다. 매출 증가가 더 나은 수익으로 전환되었습니다.

그러나 비용도 크게 상승했습니다. 주목할 점은 다음과 같습니다:

* 인건비가 총 매출의 24.3%를 차지합니다.

* 영업 및 마케팅 비용이 6.7%를 차지하며 16.7% 증가했습니다.

* 공공요금(Utilities)이 5.2%를 차지하며 무려 38.2% 증가했습니다.

이 점은 호텔 소유주들에게 매우 중요합니다. 앞으로는 매출 증대뿐만 아니라 운영 효율성이라는 과제에 직면하게 될 것입니다.

ADR이 상승하더라도 에너지 비용, 인건비, OTA 수수료, 유지보수 및 마케팅 비용이 더 빠르게 상승하면 수익이 잠식될 것입니다.

따라서 호텔은 다음 사항에 집중해야 합니다:

* 에너지 절약;

* 인력 배치 최적화;

* 직접 예약 증대;

* OTA 의존도 감소;

* 수익 관리(Revenue Management) 개선;

* F&B 효율성 제고;

* 일부 운영 단계의 자동화;

* 데이터 기반 판매 최적화.

호텔 매출은 객실에서만 나오는 것이 아닙니다

2024년 풀서비스 호텔의 매출 구조를 보면 객실 매출이 65.6%를 차지하지만, F&B도 큰 역할을 합니다: 음식(food) 23.5%, 음료(beverage) 2.8%, 기타 F&B 2.8%로, 총 F&B가 매출의 약 29.1%를 기여합니다.

이는 매우 중요한 논점입니다.

호텔이 객실만 판매해서는 안 된다는 관점을 뒷받침합니다. 특히 리조트, 컨벤션 호텔, 고급 호텔의 경우 큰 가치는 다음에 있습니다:

* 레스토랑;

* 연회;

* MICE;

* 웰니스;

* 스파;

* 체험 활동;

* 쇼핑;

* 이벤트;

* 가족 서비스;

* 커뮤니티 서비스.

이는 ‘여행-쇼핑-라이프스타일(Travel – Shopping – Lifestyle)’ 모델과 잘 부합합니다. 호텔이 F&B, 소매, 웰니스, 이벤트 및 지역 상품과 잘 연결될 때, 고객 1인당 총 가치는 객실만 판매할 때보다 훨씬 높아집니다.

호텔 매매 시장은 여전히 유동성이 낮습니다 (공개되지 않은 거래가 많을 수 있음)

보고서에 따르면 2026년 YTD 기준 거래는 단 1건으로, 총 가치는 3,570만 달러, 객실당 평균 302,894달러였습니다. 2025년에도 거래는 1건(350만 달러, 객실당 평균 18,080달러)뿐이었습니다.

이는 베트남 호텔 M&A 시장의 유동성이 여전히 낮으며, 개별 거래가 시장 전체를 대변하기에 부족함을 보여줍니다.

이유는 다음과 같을 수 있습니다:

* 매수자와 매도자 간의 기대치 차이;

* 복잡한 토지 법규;

* 구조조정이 필요한 자산;

* 자본 비용;

* 코로나 이후 현금 흐름 산정의 어려움;

* 부동산 가치와 호텔 운영 효율성 간의 차이.

투자자들에게 이는 신중함이 필요함을 시사합니다. 객실 수나 위치만으로 호텔 가치를 평가해서는 안 됩니다. EBITDA, 현금 흐름, 타겟 시장, 재포지셔닝 능력 및 추가 투자 비용을 살펴봐야 합니다.

주요 전략적 함의

베트남은 ‘양’과 ‘질’ 사이에서 선택해서는 안 됩니다

이 보고서는 공급이 매우 크고 계속 증가하고 있음을 보여줍니다. 건설 중인 38,208실을 고려할 때, 베트남은 여전히 점유율을 흡수할 수 있는 충분한 규모의 관광객이 필요합니다.

하지만 양에만 치중하면 호텔은 가격 경쟁에 빠지기 쉽습니다.

따라서 올바른 방향은 다음과 같습니다:

새로운 공급을 흡수하기 위해 관광객의 ‘양’을 늘리되, ADR, RevPAR 및 수익을 높이기 위해 관광객의 ‘질’을 높이는 것입니다.

이는 태국, 싱가포르 등 많은 주요 관광지가 하고 있는 방식입니다. 양을 포기하지 않으면서 방문객당 가치를 높이는 데 집중하는 것입니다.

MICE, 웰니스, 골프, F&B 및 이벤트가 핵심이 될 것입니다

고급 공급의 증가는 고지출 고객에 대한 수요가 더 필요함을 의미합니다.

우선순위를 두어야 할 상품은 다음과 같습니다:

* MICE;

* 기업 연수(corporate retreat);

* 인센티브 관광(incentive);

* 골프;

* 웰니스;

* 의료 웰니스(medical wellness);

* 데스티네이션 웨딩(destination wedding);

* 축제;

* 미식 관광(culinary tourism);

* 스포츠 관광(sport tourism);

* 크루즈;

* 가족 리조트;

* 장기 체류(long-stay);

* 럭셔리 FIT(개별 자유 여행).

이러한 상품들은 객실을 채울 뿐만 아니라 F&B, 이벤트, 운송, 스파, 쇼핑 및 부대 서비스 매출을 창출합니다.

미드스케일 및 이코노미 부문의 재포지셔닝이 필요합니다

이 부문은 현재 가장 취약합니다. 낮은 점유율, 수요 감소, 거의 정체된 RevPAR을 보이고 있습니다. 재포지셔닝하지 않으면 이 그룹은 두 가지 압박 사이에 끼이게 됩니다:

* 4–5성급으로 올라가는 고급 고객;

* 아파트, 홈스테이, 단기 임대 빌라로 이동하는 가격 민감 고객.

미드스케일 호텔은 다음 사항에 집중해야 합니다:

* 국내 비즈니스 고객;

* 가족 그룹;

* 스포츠 단체;

* 학생/대학생;

* 장기 투숙객;

* 깨끗하고 안전하며 합리적인 가격의 제품;

* 단순하지만 명확한 지역 체험.

개발자는 신규 프로젝트에 신중해야 합니다

기존 공급의 약 20%에 달하는 파이프라인을 고려할 때, 신규 호텔 프로젝트는 다음 질문에 명확히 답할 수 있어야 합니다:

* 고객은 어디에서 오는가?

* 어떤 항공 노선을 이용하는가?

* 며칠을 머무는가?

* 얼마를 지출하는가?

* 차별화된 제품은 무엇인가?

* MICE가 있는가?

* F&B가 충분히 강력한가?

* 주변 생태계가 있는가?

* 비수기에도 효율적으로 운영할 수 있는가?

단순히 좋은 땅에 예쁜 호텔을 짓고 고객을 기다리기만 하면 되는 시대는 지났습니다.

가장 큰 과제는 비수기 수요 창출입니다

월별 점유율 차트는 시장의 뚜렷한 계절성을 보여줍니다. 2026년 초 몇 달은 매우 긍정적이지만, 대규모 공급을 흡수하려면 베트남은 연중 안정적인 수요를 창출해야 합니다.

이를 위해서는 이벤트 일정, 항공 노선, MICE, 축제, 스포츠, 미식, 웰니스 및 야간 활동이 장기적인 전략에 따라 조직되어야 합니다.

호텔 기업을 위한 함의

호텔과 리조트에게 이 보고서는 몇 가지 명확한 메시지를 전달합니다.

첫째, 점유율에만 매달리지 마십시오. RevPAR이 잘 오르고 있으므로 ADR을 보호하고 지불 능력이 있는 세그먼트에 집중해야 합니다.

둘째, 객실 매출이 더 이상 유일한 수입원이 아니므로 F&B와 체험이 성장의 중심이 되어야 합니다.

셋째, 공공요금과 인건비는 수익을 갉아먹을 수 있는 항목이므로 에너지 및 인건비 관리를 매우 엄격하게 해야 합니다.

넷째, OTA 의존도를 낮추고 서비스 교차 판매 능력을 높이기 위해 직접 예약과 CRM에 더 많이 투자해야 합니다.

다섯째, 호텔은 단독으로 존재할 수 없으며 목적지 생태계에 참여해야 합니다. 고객은 호텔에 머물지만 레스토랑, 쇼핑몰, 스파, 투어, 이벤트, 쇼핑 및 지역 체험에서 돈을 씁니다. 그 생태계를 연결할 수 있는 곳이 더 높은 가치를 유지할 것입니다.

결론

2026년 7월 25일 CoStar 보고서는 베트남 호텔 시장이 매우 긍정적인 한 해를 보내고 있음을 보여줍니다. 점유율, ADR, RevPAR이 모두 상승했고, 객실 수요가 공급보다 빠르게 증가했으며, 고급 및 준고급 부문이 강력하게 회복되었고, 풀서비스 호텔의 수익이 눈에 띄게 개선되었습니다.

하지만 동시에 보고서는 중요한 경고를 보냅니다. 38,000실 이상의 신규 공급이 건설 중이라는 점입니다. 시장을 계속 확장하고 외국인 관광객을 늘리며 MICE, 이벤트, 웰니스, 골프, F&B 및 체험 생태계를 발전시키지 못한다면, 시장은 향후 몇 년 내에 가격 경쟁의 압박에 직면할 수 있습니다.

따라서 베트남 호텔의 올바른 전략은 단순히 객실 수나 관광객 수를 늘리는 것이 아닙니다.

올바른 전략은 다음과 같습니다:

고객이 오고, 더 오래 머물고, 더 많이 지출하고, 더 많이 다시 방문하게 할 더 많은 이유를 만드는 것입니다.

지금은 베트남 호텔 산업이 객실 판매 사고방식에서 숙박이 더 큰 가치 사슬의 시작점일 뿐인 체험 생태계 구축 사고방식으로 강력하게 전환해야 할 때입니다.