2026年ベトナムのブランド・レジデンス：ホスピタリティ業界におけるハイブリッド資産の新時代

C9 Hotelworksのレポートによると、ベトナムのブランドレジデンス（ブランド付き不動産）市場は、以前のコンドテルやリゾート不動産のサイクルとは大きく異なる段階に入っています。これまでの市場が主に利益保証、早期販売、価格上昇への期待によって牽引されていたのに対し、新たな段階では法的側面、運営、資産管理、透明性、そして長期的な価値創造能力が決定的な要因となります。

レポートの最大のメッセージは、次のように要約できます。

ブランドレジデンスは、もはや単にホテルブランドを冠した不動産製品ではありません。これは、ホテル、住宅、投資、リゾート、そしてライフスタイルが融合した「ハイブリッド資産」へと進化しています。

したがって、ブランドレジデンス・プロジェクトの成功は、販売期間中に何ユニット売れたかだけで測ることはできません。その資産がブランドを維持し、運営の質、賃貸キャッシュフロー、再販価値、そして10〜20年後のオーナーの満足度を維持できるかどうかで測られるべきです。

C9 Hotelworksのレポートのタイトルは「From Hotels to Hybrid Assets: How Branded Residences Are Reshaping Asian Hospitality Investment（ホテルからハイブリッド資産へ：ブランドレジデンスがいかにアジアのホスピタリティ投資を再構築しているか）」であり、アジアのホスピタリティ投資業界において、伝統的なホテルからハイブリッド資産モデルへの移行トレンドを明確に示しています。

なぜブランドレジデンスが力強く成長しているのか？

主な理由は3つあります。

第一に、プロジェクト開発コストの急速な上昇です。C9によると、ベトナムの国家建設物価指数は、2020年を100とした場合、2025年には119ポイントに達すると予測されています。これは、建設費、資材費、開発費が以前の段階に比べて大幅に上昇したことを反映しています。投資コストが上昇すると、純粋なホテルモデルでは運営キャッシュフローのみでバランスを取ることが難しくなります。

第二に、観光は力強く回復しているものの、ホテルのキャッシュフローは依然として変動が激しいことです。2025年、ベトナムへの外国人観光客は約2,120万人に回復し、前年比20%増となる見込みです。しかし、C9は宿泊および飲食の収益が2019年と比較してほぼ横ばいであると指摘しており、純粋なホテルは依然として客室単価、稼働率、利回り、キャッシュフローの面で圧力を受けていることを示しています。

第三に、デベロッパーがより柔軟な財務構造を必要としていることです。ブランドレジデンスにより、デベロッパーは不動産製品の一部を販売して早期に資本を回収し、借入圧力を軽減すると同時に、ホテル、アメニティ、サービスエコシステムを開発し続けることができます。

言い換えれば、ブランドレジデンスが成長しているのは、買い手が「ブランド不動産」を好むからだけではありません。それは、建設コストの上昇、ホテルのキャッシュフローの変動、そして資本再構成の必要性に対するデベロッパーの反応でもあるのです。

ベトナムはブランドレジデンスの市場価値でアジアをリードしている

C9によると、アジアにおけるブランドレジデンスの総市場価値は約400億ドルに達し、前年同期比で約30%増加しました。注目すべきは、ベトナムが約80億ドルの価値で地域トップに立ち、タイ、韓国、インド、フィリピンを上回っていることです。

C9のウェブサイトの更新情報ではさらに詳しく説明されています。ベトナムはアジアのブランドレジデンス・パイプライン総価値の約20%を占めており、タイ（64億ドル）、韓国（58億ドル）、インド（42億ドル）、フィリピン（38億ドル）を抑えて首位に立っています。

これは非常に注目すべきポジションです。ベトナムはまだアジア最大のホテル市場ではなく、最も成熟した高級不動産市場でもありません。しかし、一次市場で販売されているブランドレジデンスの供給価値に関しては、ベトナムはすでに地域をリードする市場の一つとなっています。

ただし、慎重に見る必要があります。供給価値でリードしていることが、必ずしも市場が最も成熟していることを意味するわけではありません。これは急速な拡大スピード、大きな投資の魅力、強力な販売能力を反映していますが、同時に法的整備、運営、資産管理、そして購入者の信頼保護に対して非常に高い要求を突きつけています。

市場規模は大きいが、構造はアパートメントに強く偏っている

C9の記録によると、ベトナムのブランドレジデンス市場には現在約15,763の製品があり、そのうち14,615ユニットがリゾートアパートメント（コンドミニアム）で93%を占め、残りの1,148製品がハイブリッド資産または土地付き不動産で7%を占めています。

これは、ベトナムのブランドレジデンスが現在、一戸建て別荘やヴィラ、低層住宅ではなく、主に高層アパートメントモデルとして開発されていることを示しています。

この構造には独自の論理があります。アパートメントは価値を細分化しやすく、販売が容易で、国内の個人投資家に適しており、デベロッパーが資本を迅速に回収し、ホテルや複合施設に統合するのに有利だからです。

しかし、高級アパートメントの割合が高すぎることにはリスクもあります。多くの類似プロジェクトが存在する場合、ブランド不動産が「コモディティ化」する可能性があります。製品が通常の高級アパートメントとブランド名やいくつかのアメニティだけでしか違わないのであれば、高いプレミアム価格を長期的に維持することは難しくなるでしょう。

したがって、差別化要因はブランドだけでは不十分です。それはデザイン、サービス、資産管理、賃貸プログラム、アメニティ、居住者コミュニティ、透明性、そして再販価値の維持能力にあるべきです。

中部地方はベトナム最大のブランドレジデンスの中心地

レポートによると、中部地方がベトナムのブランドレジデンス市場の55%を占め、南部が29%、北部が16%となっています。ダナンには約2,659の製品、ホーチミン市には1,818、ハノイには1,817、フーコックには621の製品があります。

これは、ベトナムのブランドレジデンスが依然としてリゾート不動産と非常に強く結びついていることを示しています。

ダナン、ホイアン、ハロン、ファンティエット、フーコックなどの沿岸の目的地は、以下の要素を組み合わせることができるため、このモデルに適しています。

• 個人用リゾート
• 賃貸投資
• セカンドハウス
• ホテルサービス
• ライフスタイル
• ウェルネス（心身の健康）
• 高級スポーツ / ゴルフ
• MICE（会議・研修・展示会）観光
• 長期滞在
• 季節利用

特にダナンについては、2,659という数字は、この都市が国内最大のブランド不動産センターの一つになったことを示しています。しかし、それは今後数年間の競争がより激しくなることも意味します。ダナンの新しいプロジェクトは、「海の近く」「国際ブランド」「5つ星のアメニティ」「価格上昇の可能性」といったお決まりのメッセージだけでは売れません。市場はより深いポジショニングを求めるでしょう。例えば、ヘルスケア不動産、ゴルフリゾート不動産、高齢者向け居住空間、ファミリーライフスタイル、MICE観光関連不動産、長期滞在空間、あるいはアート＆ライフスタイル不動産などです。

供給の81%がリゾート地に位置

レポートでは市場を立地別に分類しており、ベトナムのブランド不動産の81%がリゾート地にあり、都市部にはわずか19%しかないことを示しています。リゾートグループには約11,640のアパートメントと891の低層製品があり、都市グループには約3,232のアパートメントがあります。

これはベトナムの非常に重要な特徴です。

より成熟した市場では、富裕層、専門家、長期滞在の外国人、都市中心部の高級住宅需要に応えるため、都市型ブランド不動産が非常に大きな役割を果たすのが一般的です。

一方、リゾート型ブランド不動産は、航空路線、ホテルの稼働率、ADR（平均客室単価）、季節性、目的地の魅力、賃貸運営能力、管理の質といった観光市場の健全性に大きく依存します。

これは、ベトナムのブランド不動産が現在、観光の変動に対してかなり敏感であることを意味します。ある目的地の航空便が減少したり、稼働率が低下したり、価格競争に入ったりすれば、オーナーの賃貸利回りも影響を受けます。

2025〜2026年の新規供給が大幅に増加

2025〜2026年の期間、市場では14の新規プロジェクトが発売され、6,679の製品が追加され、総市場価値は約80億ドルに達する見込みです。注目すべきは、新規プロジェクトの100%がコンドミニアムであり、その多くがホテルプロジェクトや複合施設内に位置していることです。そのうち10プロジェクトがリゾート地にあり、合計4,555の製品が含まれています。

約2年間で6,679ユニットという新規供給数は、市場全体の総供給量と比較しても非常に大きなものです。

これは、ブランド不動産がホテル・リゾート・ライフスタイル複合施設の資金調達ツールとして利用されていることを示しています。デベロッパーは不動産製品の一部を販売して資本を回収し、借入圧力を軽減しながら、ホテル、アメニティ、F&B（飲食）、スパ、ウェルネス、リテールなどのサービスを維持できます。

このモデルは、正しく設計されれば非常に効果的です。しかし、アパートメントの販売収入が主な目的となり、長期的な運営が軽視されると、かつての観光用賃貸アパートメント（コンドテル）で発生した問題が繰り返される可能性があります。

ベトナムはバンコク、バリ、プーケットに対して大きな価格優位性がある

ベトナム市場の最も魅力的な点の一つは、地域の他の目的地と比較して価格が依然として競争力があることです。

C9によると、ホーチミン市のブランド不動産の販売価格はバンコクより約24〜39%低くなっています。フーコックのブランドヴィラの価格は、バリやプーケットより約21〜63%低くなっています。

C9のウェブ版ではさらに、ベトナムのブランド不動産は、ホテルブランドの価値、専門的な管理、共有アメニティのおかげで、通常の住宅製品と比較して、都市部で約20〜55%、リゾート地で10〜35%という非常に高いプレミアムを維持していると付け加えています。

これは二重の利点です。

一方で、ベトナムはバンコク、バリ、プーケットといった成熟した市場よりも依然として安価です。他方で、ベトナムのブランド不動産製品は、通常の不動産に対して依然としてプレミアムを生み出す能力を持っています。

しかし、「地域より安い」という論点に頼りすぎるべきではありません。プロの投資家は価格が低いという理由だけで購入するわけではありません。彼らは以下のような質問をするでしょう。

* 所有権の期間はどのくらいか

* 賃貸モデルはどのようになっているか

* 管理費はいくらか

* ブランドは何を約束しているか

* キャッシュフローはどこから来るのか

* 収益報告の透明性はあるか

* オーナーは何日間利用できるか

* 資産更新基金（FF&E）はあるか

* 資産の再販は容易か

したがって、競争力のある価格は初期の利点に過ぎません。持続可能な価値は運営と透明性に依存します。

市場は「甘い利益保証」の時代を過ぎた

これがレポートの最も重要な点です。

C9は、2018〜2021年の期間、多くのデベロッパーが年5〜10%の利益保証と、購入者に有利な収益分配メカニズムを掲げてブランド不動産やリゾート不動産を販売していたと指摘しています。

2020〜2022年の期間に入ると、パンデミックによりホテルの収益が激減しました。多くの利益保証が期限通りに支払われなくなり、支払いの遅延、再構成、そして市場の信頼低下を招きました。

2026年以降、市場はより慎重な構造へと移行します。新規プロジェクトの運営利回りは、製品や立地によりますが、通常3〜9%程度となります。収益分配モデルは依然として一般的ですが、多くの新規プロジェクトでは固定利益保証を使用しなくなっています。

これは健全な変化です。

市場は次のように移行しています。

「利益保証の販売」から「運営能力の販売」へ。

書類上の利回りは低くなりますが、実際の稼働率、ADR、運営コスト、および実際の賃貸管理プログラムに基づいているため、より持続可能です。

新しい段階の購入者は、利益は約束によって保証されるべきではなく、運営モデルによって証明されるべきであることを理解する必要があります。

都市型ブランド不動産とリゾート型を明確に区別する必要がある

レポートは、これら2つの市場のニーズが大きく異なることを強調しています。

都市部では、購入者には投資家と居住目的の購入者の両方が含まれます。C9の推定では、約70%が投資家、30%が実需の購入者です。リゾート地では、需要は主に投資（約80%）であり、個人利用やライフスタイルを目的とした購入の割合は小さくなっています。

これは非常に重要です。

ホーチミン市やハノイの都市型ブランド不動産は、高級住宅、サービスアパートメント、長期滞在、専門家、家族、居住者コミュニティの論理に近いです。

一方、ダナン、フーコック、ホイアン、ハロン、ファンティエットのリゾート型ブランド不動産は、以下の要素により強く依存します。

ホテルの稼働率

航空路線

季節要因

短期賃貸能力

オーナーのユニット利用権

収益分配メカニズム

運営会社の能力

よくある間違いは、都市型とリゾート型の両方に同じ販売・管理方式を適用することです。都市市場は居住および長期賃貸のための資産の安定性を必要とします。リゾート市場は賃貸委託プログラムの透明性と観光客の集客能力を必要とします。

法規制と所有権は外国人購入者にとって敏感な問題

C9によると、ベトナムの外国人購入者は、1棟のマンションの全ユニットの最大30%、および1つの街区（坊）につき最大250戸の戸建て住宅を所有できます（人口規模による）。外国人購入者は通常、最大約50年のリースホールド（借地権）形式で所有し、ケースバイケースで延長可能です。国内の購入者は、条件を満たす住宅製品に対して永久的な土地使用権を持ちます。

一部の東南アジア市場と比較すると、ベトナムは依然として外国人の所有比率に明確な制限があります。例えばタイでは、1棟の建物の49%まで外国人がアパートメントを所有することを許可しています。

これは、国際的な需要は存在するものの、クォータ（割当）、所有期間、製品分類によって制限されていることを意味します。そのため、ベトナムのブランド不動産市場は依然として主に国内の購入者に依存しています。

外国人購入者を惹きつけるためには、ベトナムは美しい製品、強力なブランド、良い価格だけでなく、理解しやすく一貫性があり、信頼を築くのに十分な法的構造を持つことがより重要です。

外国人の買い手は必ずしも高い価格を恐れているわけではありません。彼らが恐れているのは不透明さです。

運営管理が次の段階を決定する

C9は、ベトナムのブランド不動産市場の次の発展段階は、以下の3つの要素によって形作られると結論付けています。

* 運営の規律

* 透明性

* デベロッパー、ブランド、オーナー間の利益の合意

レポートは、賃貸運営管理が製品の特性に適合していなければならないこと、購入者が手数料構造、報告、利用規則の明確化をますます求めていること、そして強力な管理が長期的な価値を支えることを強調しています。

これが問題の核心です。

ブランド不動産には、少なくとも4つの利害関係者グループがあります。

1. デベロッパー：製品を良い価格で販売し、資本を迅速に回収したい。
2. ホテルブランド：基準、評判、管理費を保護したい。
3. 購入者：資産を保全し、利益と利用権を得たい。
4. 運営会社：効果的に運営するために十分な管理権を持ちたい。

これら4つのグループの利益が最初からバランスよく設計されていないと、プロジェクトの引き渡し後に紛争が発生します。

例えば、オーナーはハイシーズンにユニットを利用したいと考えますが、運営会社はそのユニットを賃貸に出す必要があります。デベロッパーは販売しやすくするために管理費を低く抑えたいと考えますが、ブランドは基準を維持するために十分な予算を要求します。購入者は高い利回りを望みますが、実際の稼働率は期待に応えるのに十分ではありません。

したがって、ブランド不動産は通常のアパートメントのように管理することはできません。これは、所有権が分散されたホスピタリティ業界の製品であり、非常に高い運営規律が求められます。

大規模インフラがブランド不動産の価値の触媒となる

C9のウェブサイトの更新情報では、ベトナムのブランド不動産の展望は、ハノイ〜ホーチミン高速鉄道やロンタイン国際空港などの大規模インフラプロジェクトによって支えられることが強調されています。

これは非常に重要な論点です。

ブランド不動産の価値は、プロジェクトに付随するブランドからのみ来るのではありません。それは周囲のエコシステム全体から来ます。

* 空港

* 高速道路

* メトロ

* 港湾

* コンベンションセンター

* 病院

* インターナショナルスクール

* ショッピング

* ゴルフ

* ヨットハーバー

* ウェルネス（心身のケア）

* 文化

* イベント

自分の敷地内だけが美しいプロジェクトは、インフラ、都市、観光、医療、教育、MICE、ライフスタイルと良好に接続されたプロジェクトとの競争に勝つのは難しいでしょう。

言い換えれば：

ブランド不動産は単なる不動産資産ではありません。それは目的地の資産なのです。

ダナンと中部地方への示唆

中部地方はベトナムのブランド不動産市場の55%を占め、そのうちダナンには約2,659の製品があります。これにより、ダナンは新たな競争の中心に位置することになります。

ダナンにとって、ブランド不動産は単なるリゾート不動産販売のツールとしてではなく、目的地をアップグレードする戦略の一部として見なされるべきです。

ダナンの新しいプロジェクトは、以下と結びつくべきです。

* MICE

* ウェルネス

* ゴルフ

* 医療

* リタイアメント・リビング（高齢者向け居住）

* ロングステイ（長期滞在）

* 専門家コミュニティ

* ウェディング観光

* ナイト経済

* グルメ

* アート

* ショッピング

* 国際イベント

ダナンには多くの利点があります。中心部に近い国際空港、海、ゴルフ、リゾート、MICE、ホイアン、ミーソン、フエ、国際的な居住者コミュニティ、そしてますます向上するサービスシステムです。

しかし、ダナンのブランド不動産が引き続き主に価格上昇への期待や賃貸利益だけで販売されるのであれば、市場は以前のリスクを繰り返す可能性があります。

ダナンには新しいモデルが必要です。それは、生活、リゾート、仕事、ヘルスケア、そして中部地方の文化体験のエコシステムと結びついたブランド不動産です。

デベロッパーへの提言

デベロッパーは、以下の考え方から転換する必要があります。

「高値で売るためにブランドを付ける」

から、以下の考え方へ。

「20〜30年にわたって価値を維持できる所有・運営システムを設計する」

プロジェクトを開発する前に、以下を明確にする必要があります。

* 土地の法的地位

* 所有期間

* 購入者の権利

* レンタルプール（賃貸管理）の構造

* 管理費

* 個人の利用権

* 収益分配

* 修繕積立金

* FF&E（家具・備品・機器）更新基金

* ブランドがプロジェクトから撤退した際の責任

* 再販の可能性

* 引き渡し後の運営戦略

一次販売だけに集中すると、デベロッパーは短期的には成功するかもしれませんが、長期的には市場の信頼を損なうことになります。

ホテルブランドへの提言

ホテルブランドは、ブランド不動産に参画する際、より慎重になる必要があります。

ブランドは以下を厳密に評価しなければなりません。

* デベロッパーの信頼性

* プロジェクトを完成させる能力

* デザインの質

* 運営管理権

* メンテナンス予算

* オーナー管理メカニズム

* サービス基準

* プロジェクトの運営が不十分な場合のレピュテーション（評判）リスク

国際的なブランドは販売を強力に後押しできますが、デベロッパーに運営能力が欠けていたり、オーナーとの利益のバランスが取れていなかったりすると、ブランド自体が影響を受ける可能性があります。

購入者への提言

購入者は、単に以下のことを聞くだけでは不十分です。

* どのブランドのプロジェクトか

* 利益保証はいくらか

* 価格は上がるか

* 何日間利用できるか

より深く質問する必要があります。

* 利益はどのような活動から得られるのか

* 損益分岐点の稼働率はどのくらいか

* 収益分配はグロス（総収益）ベースかネット（純収益）ベースか

* 管理費には何が含まれるのか

* オーナーが負担すべき費用は何か

* 透明性のある報告書はあるか

* 誰がレンタルプールを監査するのか

* 資産更新基金はあるか

* ブランドが撤退した場合はどうなるのか

* この製品は通常の高級アパートメントと何が違うのか

* 実際の賃貸市場は存在するか

優れたブランド不動産は、発売時に美しいだけでなく、引き渡し後の運営能力を証明できなければなりません。

規制当局への提言

市場の持続可能な発展のためには、以下に関する透明性を高める必要があります。

* 製品の分類

* 所有権

* 土地の使用目的

* 外国人への販売権

* 賃貸プログラム

* 利益保証

* 共有資産の管理

* オーナーの権利と責任

* 運営会社の責任

* 販売時の情報開示基準

ブランド不動産が明確に管理されれば、ホスピタリティ業界にとって非常に優れた資金調達チャネルとなります。透明性が欠如すれば、市場はかつてのコンドテル急成長期に発生したような紛争を繰り返す可能性があります。

レポートを慎重に読むべきポイント

レポートは非常に有益ですが、いくつかの点に注意して読む必要があります。

第一に、80億ドルという総価値は一次供給の価値を反映しており、必ずしも完売したユニット数や二次市場の流動性を反映しているわけではありません。

第二に、レポートでは吸収率、在庫、取引キャンセル率、あるいは転売率について深く分析されていません。

第三に、3〜9%という利回りは幅が広いです。グロス利回り、ネット利回り、都市型、リゾート型、ヴィラ、コンドミニアム、国際ブランド、国内ブランド、そして各目的地を区別する必要があります。

第四に、通常の製品に対するプレミアムは、すべてのブランド不動産プロジェクトが買う価値があることを意味するわけではありません。プレミアムは、ブランドと運営が真の価値を生み出す場合にのみ正当化されます。

結論：「販売のためのブランド」から「運営のためのブランド」へ

ベトナムのブランド不動産は、非常に重要な時期に差し掛かっています。

ベトナムには多くの利点があります。

* 市場規模は約80億ドルに達し、ブランド不動産の供給価値でアジア首位

* 価格はバンコク、バリ、プーケットよりも依然として競争力がある

* 観光が力強く回復している

* 国家インフラが拡大し続けている

* 国内の購入者がライフスタイル資産により関心を持つようになっている

* ダナン、フーコック、ホイアン、ハロン、ホーチミン市、ハノイはいずれも発展の基盤がある

しかし、大きなチャンスには常に大きなリスクが伴います。

ブランド名、美しいパース図、利益保証だけに頼っていては、市場は持続的に発展できません。

次の段階は、以下を備えたプロジェクトのものとなるでしょう。

* 明確な法的地位

* 適正な販売価格

* 透明性のある賃貸管理モデル

* 管理された運営コスト

* 真の実力を持つブランド

* 信頼できるデベロッパー

* バランスの取れたオーナーの利益

* 目的地のエコシステムとの接続能力

レポートの最も深いメッセージは以下の通りです。

ブランド不動産の真の価値は、発売日にあるのではなく、資産が適切に管理され、客が借りたがり、オーナーが満足し、ブランドが依然として信頼を築いている10〜20年後にあります。

簡潔に言えば：

ベトナムのブランド不動産市場は、「売るためのブランド」から「価値を維持するためのブランド運営」へと移行しています。